租屋制度反成擊垮德國不動產重拳！業者：盼政府獎勵投資救房市

德國長期對房價和租金管制嚴格，透過政策及稅制雙管齊下，以保障租客權益優先。房價、地價和房租均實行「指導價」制度：由獨立的地產評估師評定並負法律責任，完善制度讓德國成為許多租屋族心中的典範。

但 2010 年之後的低利率環境，讓一向穩定的德國房價也開始向上攀升，更讓民眾無法預料的是 2022 年啟動升息後，完善的租屋制度反成了擊倒德國房地產市場的一記重拳。

視居住權為基本人權  政府嚴格管制房地產市場

德國政府將居住權視為基本人權，住宅不應用來炒作，對於房地產市場管控嚴格。如果開價超過標準價 20％，地產商可能遭受最高 5 萬歐元的罰款；若價差超過 50％，則可能背上「惡意炒作房價」的責任，罰款之外還可能遭到三年刑責。此外，買賣不動產十年內的獲利要課以 15％ 以上的「投機稅」。

德國政府規定房東不可任意調漲房租，只有房租低於市場相似條件時才可調整，但 3 年內租金漲幅不得超過 20%；租客一旦入住後除非自己搬離，房東不得主動趕走房客。由於租屋政策完善，德國的房屋自有率一直平穩維持在略高於 50%的水準。

Find more statistics at Statista

由於政策跟稅制有效管制，德國的房價跟租金漲幅十分溫和。從下圖可以看到，即使 2003 年到 2010 年台灣房價快速起漲期間，德國房價也幾乎維持不動；但 2008 年金融風暴期間德國房價也未下跌。

但金融風暴後，全球央行為了救經濟維持量化寬鬆，股市跟房市都開啟牛市走勢。從 ECB（歐洲央行）的圖表顯示在 2010 年至 2015 年，德國房價漲幅開始加快，2015 年後漲勢更快。從 2015 年至今年第 2 季德國房價上漲 62.8%。

人口高齡化使青壯人口湧向都市  住宅供需失衡

不同於房價，即使 2015 年後房價漲幅加快，租金的漲幅整體相對平穩。但由於德國已邁向高齡化社會，65歲以上人口佔總人口 25%，青壯年人口湧向都市導致都市租金漲幅較快，從下列圖表可以看到從 2016-2020 的 5 年間，德國大都市的資金漲幅均超過一成以上；也進一步擴大租價比（Price-to-Rent Ratio）

德國在 2015 年通過暱稱為「房租煞車」（Mietpreisbremse）的法案，限制租金漲幅不得高於該地區平均月租的 10％，但成效不彰。有「租屋者天堂」之稱的 Berlin 為例，從 2008 年至 2018 年的 10 年間房租翻倍，人口也成長近 30 萬，是供需失衡最嚴重的都市。

柏林政府於 2019 年 6 月再通過「柏林住屋租金上限管理法」，也被暱稱為「房租封頂」（Mietendeckel）法案，要求 2014 年前蓋的公寓於 5 年內房租凍漲。但此法案於 2021 年 4 月遭德國憲法法庭以居住政策屬於聯邦層級管轄事務為由宣告違憲，不僅房租反彈，租戶也被要求補繳過去差額。

雖然 Berlin 市民在 2022 年發動公投反制，要求市府徵收持有超過 3,000 戶房產的「大房東」資產；但財政困難的政府除了尊重公投結果，其他並無力作為；而為了平息眾怒，當時即將合併的 Deutsche Wohnen 和 Vonovia 兩家地產商同意以 24.6 億歐元將 15 萬戶公寓釋給柏林市府，但高漲的租金與房價看來並未回頭。

德國不動產商：Scholz，we have a problem.

但情形在 2022 年中急轉直下。為了抑制通膨，聯準會及歐洲央行同步啟動升息循環。歐洲央行於 2022 年 7 月結束長達 8 年的負利率時代，在 15 個月內將利率從 -0.5% 升至 4%。高漲的利率加重房東負擔，加上建築成本及工資上漲，房東不得不增加租金；但原就高昂的租金已讓德國民眾難以負擔，需求降低導致買氣下滑，建商又難以獲取資金延長營運，不動產市場交易量開始急凍。

根據德國聯邦統計局數據，德國七月公寓建築案件許可證數量為 2.1 萬件，年減 31.5%；1 至 7 月的建築許可數量減少 28%，顯示營建業和房地產業需求下滑；因為在抑制房價的政策下，買方必須背負較高的融資成本利潤卻無法增加，需求下滑導致新屋供給減緩，並有將近 20%的建商因為資金壓力申請建案停止。

聽起來有些諷刺卻又真實存在，德國完善的租屋與房價管制政策在利率高升時給了不動產市場沉重一擊：當租金漲幅低於房價漲幅，又有政策跟法律保障租客權益，身為租客當然會選擇繼續租屋，當民眾都選擇租屋而不買屋，誰來當屋主租給租客？

根據金融時報報導，許多地產開發商已宣布破產，較大建商如 Vonovia 及Aroundtown 也宣布暫緩開發計畫；根據 Vonovia 公布的第二季財報，虧損高達 20 億歐元。建築業占德國 GDP 的 12%，雇用將近 100 萬的勞工，被視為德國經濟的火車頭，若房地產陷入崩盤，將對德國經濟造成嚴重打擊，更糟的是不少專家認為不動產衰退將會更加嚴重。

德國總理 Olaf Scholz 9 月底與業者開會後，宣布中央政府將於 2027 年前提供 180 億歐元協助民眾購屋，並擱置一項建築物隔絕溫度的標準避免增加業界額外成本。但建築協會的執行長 Tim-Oliver Mueller 認為房地產業需要流動性，業者需要投資獎勵並非補貼，希望政府透過減免交易稅、提供借利房貸以及透過折扣價格出售公共土地用來出租房屋等政策，讓業者度過高房貸利率下的寒冬。

核稿編輯：湯皓茹

《商益》主張「商業是最大的公益」，報導專注於讓讀者理解資本力量、商業本質以及財經語言。歡迎加入 Discord 社群，並免費註冊訂閱商益電子報。

延伸閱讀：

不只公債殖利率？前「債王」示警30年抵押貸款利率創高、也是經濟致命傷
新青安優貸方案助力房市回溫，六都民俗月成交年增25%～35%
終結租屋黑市？花敬群：政府掌握逾40萬戶租約，很快將突破五成