用「買賣」過房子給女兒 竟被課贈與稅？原來是60歲母當年借貸做錯1件事

【文／李寧】不動產想變現金，除了買賣外，向銀行貸款也是好方法。60歲的老母親想以名下房屋向銀行增貸，取得現金，但因老母親年歲高，銀行擔心還款能力不足，要求由女兒當借款人，但數年後房屋以買賣的方式過戶女兒時卻驚訝發現，這樣做竟然會被課徵贈與稅，甚至連同前一次增貸，共可能會被課徵2筆贈與稅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，由於一般的房屋貸款，多是以本息攤還的還款方式，而早期的房屋貸款大多以15年期或是20年期為基準，所以只要繳息正常，經過5年左右的繳納房貸，通常償還本金相當可觀，如果再加上房屋的增值，需要資金時，通常原貸款銀行會有一筆不小的金額可以增貸，對於貸款人的資金來源，是一個好的方法，但要留意未來是否會被課稅的問題。

鄭文在分享一案例，60歲的林媽媽繳納了5年本息攤還的房屋貸款，不曾延遲，為此銀行視她是個好客戶，再加上這幾年房地產的增值，某天林媽媽開口想增貸100萬元，銀行二話不說，馬上答應，並收件辦理。

正當案件正式申請貸款，並進入審查程序後，因林媽媽已年屆60歲，銀行擔心她償還能力不足，便要求女兒當借款人，而女兒自然也是二話不說就答應，在補足資料後，案件便很快通過，貸款也快速地撥款給林媽媽。

採買賣方式過戶給女兒，竟要繳贈與稅？

鄭文在指出，數年後林媽媽希望把這間房屋登記給這個女兒，因還有其他子女，為了避免爭議，她決定以買賣方式辦理過戶。

林媽媽和女兒正式簽立房屋買賣契約書，以2成自備款，8成銀行貸款的方式辦理過戶，依照《遺產及贈與稅法》第5條規定，「二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限」，也就是說，不需繳納贈與稅。

然而，多年前林媽媽那筆房貸，是因當年銀行的「權宜之計」，借款人寫成女兒名字，如今「買賣契約書的8成銀行貸款核撥是清償自己借款，不是撥款給媽媽」，這樣的情況便會被課徵贈與稅。

借款人vs.保證人 視同贈與有別

不僅如此，鄭文在說明，當年邁的父母有房有資產，若要向銀行申請增貸，往往會被銀行要求以子女作為「借貸人」，來確保未來償還能力，因此，若當下的房屋有貸款存在，以兒女當借款人向銀行貸款時「借新還舊」時，很可能符合《遺產及贈與稅法》第5條「視同贈與」，而被國稅局被課徵贈與稅，且追稅期長達7年。

鄭文在提醒，若有年邁的父母親要向銀行貸款，要特別注意借款人和保證人的差別，以上述案例來看，女兒已做為借款人，想把房產給女兒，且要避免被課徵贈與稅，女兒得要先還清房貸，卸下借款人身份後，再以買賣的方式辦理過戶，才不會陷入被課徵贈與稅的窘境。

☆ＱＡ劃重點☆

Ｑ.老母親當初做錯了什麼事情？

Ａ.老母親當初需要資金，向銀行增貸時，是以女兒為借款人向銀行貸款，貸款金額匯入女兒的帳戶，等同女兒無償被贈與一筆金額，國稅局發現後恐被課徵贈與稅。

Ｑ.這個案件中，為何多年後老母親買賣房屋給女兒會被課徵贈與稅？

Ａ.因多年前增貸是以女兒的名義，後來老母親雖以買賣方式過戶給女兒，但因這間房屋的借款人是女兒，女兒買屋貸款的錢不是撥款給老母親，而是清償女兒自己當年增貸的借款，導致國稅局不認為這是買賣案件，會課徵贈與稅。

Ｑ.辦理房貸的借款人一定要是所有權人嗎？

A.法律並無規定，借款人一定要是房屋所有權人，但也並非任何人都可以當借款人，必須是所有權人的配偶、直系血親，且年齡要在20歲以上、65歲以下，同時房屋所有權人要擔任保證人。