深水埗旺區商住樓 全棟只值億幾？

繼廟街酒店以8800萬元成交後，市場再現全棟筍盤，業主又是密密出貨的鄧成波家族。今次位於深水埗旺區全棟商住樓，估值1.8億，兩億有找究竟係咪超值？

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二千呎單位都要1.2億元

放售物業是位於深水埗欽州街56號明輝大廈，全棟14層，地下及一樓屬於零售商舖，樓上住宅共24伙，市場估值1.8億元。

就在明輝大廈委託仲量聯行放售的同一日，市場錄得豪客斥1.2億元承接2141方呎單位成交。成交單位屬於新地中半山名廈帝景園貨尾，據報買家為博裕資本董事霍中丞。論位置，深水埗明輝大廈與中半山豪宅帝景園當然不能相提並論，內地豪客重臨香港，相信亦會優先考慮港島傳統豪宅多於旺區單棟物業。

雖然位處「街坊區」，明輝大廈牌面上有多項優勢，似乎對收租投資者有一定吸引力。明輝大廈對面是區內大型商場西九龍中心及長沙灣政府合署，步行3分鐘可達港鐵站，周邊數條街是知名電器零件街，距離黃金高登商場僅數個街口，至於港鐵南昌站，則要步行約十分鐘，都算是擁有雙站優勢。

不過明輝大廈地利優勢，同時亦是其升值局限。大廈前邊的欽州街出名擠迫兼有不少小販擺賣，至於附近的電器街，人車爭路及嘈吵聲不絕。與醫局街及海壇街的新興住宅區，明顯予人較嘈雜的觀感。

負責代理的仲量聯行則拋出兩項升值概念，一是市建局快將於深水埗進行地區研究，加快重建工作；二是明輝大廈現時租務情況理想，如改建為學生宿舍，租金有望倍增。

等待市建局落實舊區重建，十年八年是等閒事，至於學生宿舍，同一條街的創優生活空間，業主年前曾申請改建酒店，似乎定位為青年、學生宿舍叫座力一般。況且內地生通常是合資來港租樓，對周邊環境要求較高，同樣是深水埗，他們可能會選擇醫局街及海壇街的新樓，而未必考慮明輝大廈。

要長揸等待舊區重建時機，轉型學生宿舍算盤又未必打得響，較可行出路反而是改建為都會式酒店。深水埗本身是購物旺區，往油尖旺亦便捷，改裝為蚊型酒店，應可吸引遊客入住。近期酒店交投轉旺，說不定這棟物業會吸引酒店賓館投資者承接吧。