有一種房託股可以一世「坐艇」

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網上證券平台羅賓漢(Robinhood)正在顛覆散戶的投資方式,可說有利有弊。公司的「最受歡迎股票榜」,排前100名的股票當然經常變動,但最近就出現多隻按揭房地產投資信託(mREITs)的身影,包括MFA Financial (NYSE:MFA)、New Residential Investment (NYSE:NRZ)和New York Mortgage Trust (NASDAQ:NYMT),情況令人憂慮。

這類房託基金,不是一般的房地產公司,所以要持有戒心。羅賓漢或其他平台的散戶,在衝入這個另類房託板塊接飛刀前,值得留意以下三點。

1. 紙上投資,非實際資產

房地產投資信託(Real estate investment trusts, REIT)屬於專門的實體公司,設計上是要為股東帶來股息收入。這類公司會將應稅收入的90%拿來派息,作為交換條件,公司可豁免繳交企業稅。這些股息對股東來說,等於是固定收入。

大多數房託股都擁有實質資產,例如住宅、寫字樓和醫院等,將這些資產出租,就可帶來租金收入,這可支持房託股派息,而手上房地產本身的市值,決定了房託股享有的估值。擁有資產的房託股,業務通常一看就知,但mREIT業務的框架和準則,完全是您意想不到。

說到按揭房託股,顧名思義,就是擁有按揭組合。這些都只是白紙黑字的合約,證明借款人會定期還錢,包括支付按揭利息。這些貸款通常是打包為一個組合,稱為擔保貸款憑證(Collateralized Loan Obligations, CLO),所以整個貸款組合可以作為一個單位進行買賣。

最重要留意一點,就是mREIT只是擁有金融資產,不是實質資產。CLO的價值很視乎投資者的情緒,隨時會大上大落,有如坐過山車。實質房地產物業的價格當然可能同樣大幅波動,但情況其實完全不同。這就是mREIT的基本問題,當然還有其他問題未說。

2. 槓桿最大殺傷力

mREIT的核心業務模式,就是利用槓桿買入按揭貸款組合,這種模式通常有一個最大問題,就是mREIT手上債務組合的抵押資產,正是按揭貸款組合本身,這和孖展貸款差不多,您的按揭貸款組合市值,決定了您可借多少錢。如果您的貸款組合市值下跌,您可借的錢就會相應減少。mREIT的情況通常是這樣,我們都知道,如果是「押股」的話,這些股票的價格很視乎投資者情緒,可以大上大落。

如果您的組合市值,跌至孖展貸款的價值,證券公司就會要求您「補倉」,注入資金,填補這個差額。如果您錢都用光了,就要自己變賣資產套現「填氹」,否則證券公司就會替您「斬倉」還債。mREIT的情況大致上差不多,借多少錢,取決於按揭貸款組合的價值。這裡有個大問題:如果市況轉壞,您被要求「補倉」時,您想出售的低質資產,市場上未必可以馬上找到人接手,只好迫於無奈拋售可以馬上套現的資產,即是較優質的資產。最終這會降低按揭貸款的價值,導致mREIT手上的貸款組合質素越來越差。

MFA Financial今年正是面對這個情況,完全是最好的實例,證明情況可以壞到極點。市場受到COVID-19疫情衝擊,觸發證券價格大跌,公司只好要求貸方延遲執行法律賦予的權利,尤其是不要「斬倉」,強制拋售手上的按揭組合。MFA為了籌集資金,暫停分派股息。任何公司暫停派息,都會是一場災難,更何況是房託股,因為房託股的特色,就是專門向投資者派息。股息一減,對房託股來說,通常就是股價上演一場高台跳水,直插無水花。

3. 一旦出錯,可以潛到海底

至於New York Mortgage Trust的事況未算那麼壞,但季息已從每股0.20美元大劈至每股0.05美元。New Residential Investment的情況類似,股息從每股0.50美元直劈至每股0.05美元。值得留意,New Residential的業務,比一般的mREIT還要更加複雜,為了避免不斷「補倉」,此股已大手拋售約70%按揭貸款組合。這些投資都不是您應該沾手的,值得特別小心,情況就像在深水泳池游水一樣。

MFA 資料來自YCHARTS

上圖清楚可見,mREIT的股價一出事,可以直插無水花。值得留意,這三隻mREIT在市場恐慌拋售下,可以跌得有多慘烈,比起領航房地產ETF (Vanguard Real Estate ETF)等房託板塊指標,跌得更加深。部分短炒投資者,視大上大落為炒賣的好機會,但如果跌多升少,而且一跌就很急,往往只會很快損手爛腳,距離「家鄉」很遠。如果您從未承受過上圖這種災難級暴跌,這種急跌速度,跟倒錢入海沒分別,這類高槓桿投資隨時令您輸掉身家,永無翻身之日。如果您借孖展,使用槓桿炒股,絕對是這個情況。

mREIT這類高台跳水,過去已經見過,例如2008年至2009年的金融海嘯,這批mREIT同樣跌得轟轟烈烈。簡單一句,這類股的問題不是今天才有,而是mREIT板塊必然會有的情況。這類股可以隨時令您見財化水,跌到您「蝕入肉」,叫苦連天。

已經夠驚嚇,但還有更多問題

以上三個大問題,已經足夠奉勸大多數投資者,千萬不要手癢接飛刀,買入這類mREIT。事實上,如果要講mREIT的問題,還可以有許多,例如在經濟衰退時(美國2月已正式步入衰退),按掦借款人未必有能力還錢,這個因素同樣可以拖累按揭貸款組合的價值,觸發螺旋式下跌。

mREIT的業務不容易理解,需要眉精眼利,全程監測才行。如果您根本不想做大量功課,又或者有心無力,最好就是避開這個另類房託板塊。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。

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