新生兒大減房價卻不跌!3大原因撐房市 專家:這款屋根本不算供給

台灣少子化狀況持續發生,對房市的影響卻有兩極化思辨,按照供需法則來看,人口減少對房子需求下降,在建商每年拚命蓋新房增加供給量下,房價應會下跌,不過現實是房價持續創新高,專家從3面向說明,強調新屋供給量比想像的還少。

根據內政部統計,今年前3季新生兒共約9.9萬人,估計全年恐低於去年的近13.9萬人,將再創新低。至於新建案的供給,雖然今年1~8月住宅建照核發已減緩,逾9.7萬戶為近4年同期新低,但使用執照逾7.2萬戶創近15年同期新高,顯示新房子的供給量短期仍不少。

即使少子化趨嚴、新房供給量仍大,房價卻不見明顯下修,甚至還有持續創新高的狀況,樂居研究部經理謝銘元認為,主要有實際需求增加、供給比想像少及無限資金3大面向所導致的結果。

▼台灣少子化問題趨嚴,新房供給量也不小,房價卻未下修。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

家戶數平均年增5萬 高需求有18年光景

從房屋需求持續增加來看,2009年台灣平均家戶人數首次少於3人,最新2020年約在2.6人,趨勢呈現將持續下降;總戶數則持續成長,2022年來到909萬戶,國發會推估家戶數在2041年達到高峰1000萬戶,家戶數平均每年增加約5萬戶。

謝銘元指出,少子化帶來的是生活型態改變,現在家庭組成人數減少,因此戶內人數下降,但戶數卻持續上升,也就是說,對於房子的需求是持續上升中,「至少在2041年之前不用擔心需求的問題,還有18年時間,千萬不要像王寶釧一樣,苦守寒窯18年」。

▼隨著家庭人口數的減少,整體家戶數是持續上升階段。(圖/樂居提供)

房地合一稅鎖盤5年 老屋退出交易市場

「房子的供給比你想像的還要少!」謝銘元如此強調,根據樂居統計,新建案戶數2013年約10萬戶,2016年達最低約8萬戶,後來房市好轉在2021年最高是15萬戶,從近10年數據來看,建商年平均推案量約11萬戶。

謝銘元強調,近年因房地合一稅實施,買進的成屋都會持有5年後再賣,加上這幾年預售屋大賣,蓋好後也會持有5年再賣,導致近5年的房屋賣量大幅減少。

另一方面來看現存的房屋,全台房屋數約910萬戶,但屋齡50年以上的老屋約佔11%、101萬戶,謝銘元表示,「房子舊了真的很難住,有壁癌、漏水問題,一直修不好,就會想搬新房子」,尤其銀行對老房子的貸款成數低或不願意貸款,導致轉手困難,因此舊房子會陸續退出交易市場。

▼建商近10年平均推案量約11萬戶。(圖/樂居提供)

無限資金湧房市 房價上漲成趨勢

最後是豐沛的資金,全球三大央行(美、歐、日)M2貨幣供給數量,2008年開始量化寬鬆,到2018年的10年間成長了100%,2022年因為疫情關係又再度大量印鈔票,貨幣供給量達到2008年的170%;台灣的貨幣供給量在2008年大約是26兆台幣,到了2023年成長到59兆,成長127%。

謝銘元從整體供需及資金熱錢來看市場,需求每年增加5萬戶以上,房屋供給雖然每年約新增11萬戶,但受房地合一稅5年鎖盤以及無法視為供給的老屋影響下,加上無限資金來追逐有限的資產,可見房價上漲仍是長期的趨勢。

▼2008年起全球貨幣量化寬鬆,台灣目前熱錢仍多。(圖/樂居提供)

(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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