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新地暴跌一成 應否「賣產」減債？
老牌香港地產股新地(0016.HK)在公佈業績後股價大跌近一成，為何突然殺跌？業績反映物業發展及物業投資業務復甦較預期差。新地會否有出售資產可能？
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大機會減派息令股價下挫
新地於周一(11日)發布6月底止2022/23年度全年業績，期內收入712億元，按年跌8.4%；純利239.1億元，按年下跌6.5%。維持每股派末期息3.7元，全年派4.95元，按年不變。撇除投資物業公平值變動的影響後，基礎溢利238.9億元，按年跌16.7%，主要原因是物業銷售溢利減少。
再看細分情況，全年物業銷售溢利為113億元，按年跌28.7%。全年錄得合約銷售總額約379億元，按年增28.0%。另外，租金收入對新地貢獻已很高，全年度租金收入為243.2億元，按年跌2%。淨租金收入184.6億元，按年跌4%。租金收入變化很溫和。
實際上，作為地產發展商，盈利會因為賣樓波動很正常，今次股價大跌是因為業績公告寫了「集團在未來將緊守其股息政策，分派基礎溢利的40%至50%為股息」。以基礎溢利計算，去年派息比率為60%，最新表示會分派其基礎溢利的40%至50%為股息，即是派息很可能會跌(除非新地賺到更多錢)。另外，滙豐(0005.HK)據指會大增新造按息，所以令到普遍香港地產股都跌，如新世界(0017.HK)及恒地(0012.HK)，分別下跌6.1%及4%，新地因為預期會削派息兼公佈業績，受壓就更大。
重財務控制賣資產作用未必大
從新地資產負債表看，淨流動資產為1,894億元，理應應付短期負債無大問題，但有值得注意地方，因為流動負債為534億元，流動資產的2,428億元中有2,116億元為供出售物業，銀行存款及現金只有153億元。不過，由於新地有很龐大的租金收入，加上有樓賣，而且有240億會確認入賬。在香港磚頭始終值錢，所以應不用憂慮。
對比旗下幾家上市公司新意網(1686.HK)的85.1億元，數碼通(0315.HK)的46.6億元，以及載通(0062.HK)的48.7億元，新地市值2,300億元是大很多，而且真的有需要都不足補資金缺口，故為流動性因素賣上市公司資產的作用不大，可能性偏低。
反觀，管理層明顯對於整體財務更審慎，而且從調整派息政策都得到體現，有助公司應對短期挑戰。公告中管理層表明，在補充土地儲備時採取選擇性的策略，嚴格控制資本支出，新項目準備就緒後便立即推出市場，並加快推售已落成的待售單位及非核心物業，務求帶來持續的現金流。此外，新地低成本土儲已愈來愈少，未來物業發展的利潤率有下行壓力，這是管理層於分析員會議承認。
在業績後，券商富瑞將新地的目標價由115元降至80元，評級由「買入」降至「持有」。摩根士丹利維持新地「增持」評級，但目標價由121元下調至108元。
預期新地會更積極賣樓，變相有機會以較相宜價格出售，但整體財務穩健，只是整體環境具挑戰，而且很可能減派息，改變以往穩定派息政策，股價短期料難有表現。
