換屋申請「重購退稅」 新舊制大不同

【文／連珠君】換屋民眾注意，不管先買後賣或先賣後買，只要在2年內，都有可以退稅，而且一次可以退2種稅，土地部分有土增稅外，房屋則可退房地合一稅或是財產交易所得稅，不過這3種稅的退稅標準有些不同，專家指出，有時土增稅無法重購退稅，不代表財產交易所得稅或房地合一稅不能重購退稅。

售屋前1年不能出租或營業

這3類稅對於重購退稅的基本要求，都是在售屋前1年都不能出租或營業，土增稅對所有權人要求嚴格，新舊房屋的土地所有權人必須為同一人，如果舊屋是登記丈夫的名字，新屋登記在妻子名下，土增稅無法重購退稅，但可以退房地合一稅或財產交易所得稅。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，一般民眾對於土增稅的重購退稅比較有概念，因為一差就是幾十萬元，而房地合一稅及財產交易所得稅退稅金額較少，很少人會注意到這部分可以退稅。

房地合一稅以市值計

這3類重購退稅的評定標準也不一樣，並非以面積大小來看，如土增稅是看新購的土地公告現值總額加上繳交的土增稅後，扣除舊的土地公告現值總額，若有餘額，就可以退稅，若餘額大於已繳的土增稅，則全額退稅，餘額小於已繳的土增稅，則是退還餘額。

房地合一稅則直接以市值來看，小換大可全額退稅，大換小還能按比例退稅。比較特別的是財產交易所得稅，有2種不同的計算方法來評判是否達到退稅標準，同樣小換大可全額退稅，但大換小就無法退稅。

陳俊宏指出，今年遇到一位單身女性賣掉中山區的小套房，跟男友合買一間大安區屋齡30多年的舊公寓，打算要結婚，登記在女方名下，以房屋評定現值來看，中山區小套房是新屋，房屋評定現值80萬元較高，舊公寓僅20萬元，沒有達到財交稅的退稅標準。

但若以市值來看，中山區小套房賣價1000萬元，假設房屋跟土地比為3：7，房屋市價為300萬元，大安區舊公寓買價為2500萬元，假設房屋跟土地比為2：8，房屋市價為500萬元，高於中山區小套房300萬元的房屋市價，財交稅可全額退稅。

有時候男女合資買房會考慮登記2人的名字，各佔一半，以這個案例來看，女生新購的大安區舊公寓的房屋市值只剩一半，也就是250萬元，比中山區小套房300萬元的房屋市值低，財交稅就無法退稅，若想退稅，則至少要佔6成，也就是新購的房屋市值至少要300萬元，大於或等於售出的中山區小套房房屋市值，才能退稅。

5年內須為自用住宅

重購退稅成功退稅後也別掉以輕心，一不小心就可能被國稅局追稅，土增稅及房地合一稅都規定新購房屋買入5年內，必須保持自用住宅資格，且設有戶籍，最常見父母為了小孩的學區，將戶口遷到明星學區，導致新購房屋不符合自用住宅資格，以土增稅來說，建議可以在戶籍遷出之前，先將1位直系血親遷入，保有自用住宅資格。

但這樣的做法，房地合一稅的重購退稅依舊會被追稅，因為房地合一稅的自用住宅資格僅限於本人、配偶及子女設籍，所以最好父或母其中一人戶籍保留在新購房屋，才不會被追稅，至於財產交易所得稅則沒有這項規定。