手握3500萬預算要選「大安老公寓、南港新大樓」？內行分析2考量

【文／李寧】現下時代買房大不易，當決定要入手人生第一間房子時，該選哪個地點會比較好？一名首購族上網發問，他表示，自己手頭上約莫有3500萬元的預算，正考慮台北市的「大安區老屋」及「南港區新大樓」，想知道「哪一邊誰的增長潛力高」，對此，多數人都認為大安區機率高，不過也有一派人覺得南港新蓋大樓多，機會也不小。

該網友在PTT論壇上分享自己是一名首購族，打算尋找台北市的房子，目前鎖定大安區、南港區這兩區域，並稱購屋預算為3500萬元，談及購屋目的及家中人口組成，他表示「用途是自住，人口2人，但未來可能會有小孩」，因此買屋的考量點包含學區和未來增值性。

以偏好區域來看，大安區較傾向「科技大樓站周邊」，至於南港區的話則是「南港火車站和南港展覽館周邊」；他緊接著分析這兩邊吸引人的地方，先以大安區來說，科技大樓站屬於台北市中心，學區好、生活機能強，而南港則是重劃區，街廓較美、未來開發案也較多。

原PO提及自己的預算落在3500萬元，但這兩區能選擇的物件卻是大相逕庭，「這價位在科技大樓能買到的大多是老公寓和大樓兩房，在南港還能買到兩房新大樓加車位。」若考慮到未來增值性，他想知道哪邊在未來增值性且潛力高。

對此，大多數人認為大安區增值性較高，「到時候房市下跌，就先跌地段相對差的，大安比南港穩太多了」、「這兩個地點當然秒選大安區，文化差太多了，但是3500萬元應該找不到像樣的房子」、「有考慮學區的話選大安」、「大安比南港穩太多了」、「當然是大安老公寓」、「南港太偏僻，大安遠大於南港」。

不過，也有人表示選擇南港較佳，「當然是南港新大樓」、「題材還是南港多」、「有小孩自住應該安全最重要，公寓我自己不考慮，35年內維護良好的大樓或是南港新大樓比較是考慮物件，也要考慮交通跟學區就醫等方面」、「南港新大樓自住有能力先買，增值後增貸去股市晃一圈，等真的有孩子再去大安買學區房掛著都不急」。

面對原PO的難以抉擇，一名網友提出其深入分析後的看法，如果優先考量的是 「學區」和「未來增值性」，從上述提供的選擇來看，以「學區」來說，「你只能選科技大樓那邊的公寓，因為台北明星國中沒有一間在南港學區。除非你送私校。」

至於「增值潛力」的部分，該網友表示，若選擇的公寓具有都更價值，「​​增值性我認為是高的。」他接著說明，「很多人會講說買老公寓等都更不知道要等到猴年馬月，但事實就是台北市從過去開始講都更到現在，每一屆的政府推行的力道是愈來愈大，近年核定都更的數字也是增加。」

最終結論為，如果單純只想比較新大樓及台北老公寓哪個會漲比較多，該網友指出，以近幾年以及設定的預算區間(3500萬元)來看，兩者實際上的漲幅都差異不大，「但老公寓就是多一個都更翻倍的機會。」

住商不動產徐佳馨企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，近幾年觀察下來，老屋的屋主想法很多，經常試圖想要用自己有限的理解，去打贏建商的規劃，提出許多不合理的建議要求，最後都更常常就敗在幾個人手裡，若以增值潛力相較，南港新大樓會比較容易實現。

若還是想在台北市買老屋，等待都更來到，徐佳馨建議，要注意以下5點，首先，馬路要夠寬，至少要面8米以上道路，第2，商業用地優於住宅用地，第3，選擇社區內多數為原住戶，沒有投資客或是新來住戶花大錢裝潢，第4，地點要好，才能引起建商談都更的意願，最後，最好選擇1樓沒有店面、沒有頂加的公寓，店面因有收益，參與都更的意願較低。