房貸額度不夠?專家曝1招拉高成數 一圖破解3地雷情境

經過千辛萬苦,買房好不容易完成簽約與下訂,沒想到和代銷與房仲過招完,和銀行申貸更累人!辦理房貸的複雜程度堪比斡旋或簽買賣合約!房市專家特別整理出3大銀行申貸情境,一次告訴大家要注意什麼眉角。

辦理房貸時,都會先和銀行放貸部門業務交涉,很多人會說「貨比三家不吃虧」,但建議向銀行申辦借款申請前,先了解各銀行房貸的機制與條件。避免申辦借款聯徵查詢紀錄過多,影響聯徵的結果。

無論是選平日有往來的銀行,或是由仲介、代書、建商介紹,買方都需跟銀行貸款業務打交道,請銀行針對房屋產進行鑑價,並依照申貸人的財力條件討論較適合的貸款方案。然而這一階段卻消耗不少買方的心力,

以下3種與銀行申貸會遇到的情境,是阿明認為最常遇到,也最麻煩的狀況:

●情境1

銀行聲稱「辦理房貸綁壽險,可獲較低貸款利率」,意思是人在房在、人出事,房子還能被清償。

→民眾OS:多買保險每月就要多繳保險費!

壽險不同於房火災地震險是強制保險,且保費較高,是許多民眾最避諱的條件之一。

由於壽險型房貸與《公平交易法》相互牴觸,金管會也有聲明,辦理房貸業務,若不當搭售「房貸壽險」,或未充分說明影響客戶權益重要事項,都是不被允許的。

銀行若表達申貸房貸也一併辦理壽險時,借款人須充分了解合約內容,並讓借款人有選擇權利。

如果房貸業務以「辦理房貸綁壽險可獲較低貸款利率」,此屬違反公平交易法,是可以檢舉的。

▼向銀行申貸,3大雷勿踩。(示意圖/pixabay)

●情境2

銀行通知「核貸有困難,請提供保證人」,還不忘提醒「年輕、百大企業、軍公教」最好。

→民眾OS:存款利率低,投資不認資產嗎?

根據目前《銀行法》規定,銀行辦理房貸,如果銀行已取得足額擔保,不得要求借款人提供保證人。除非無取得足額單板,才能要求「一般保證人」而非「連帶保證人」。

什麼是足額擔保呢?如果銀行鑑價已經大於或等於貸款申請,這就是足額擔保。貸款人已經將購入的房子當作擔保品,向銀行承貸。假設購入的物件為2000萬,貸款75成的1500萬,則為足額擔保,借款人不需要再提供保證人。

至於,連帶保證人與一般保證人差異在哪呢?簡單說,連帶保證人的責任視同借款人,連帶保證人的信用額度「會」因擔任保人而被占用。且銀行要追討債務時,會跟貸款人、連帶保證人一起追討債款;若是一般保證人,信用額度「不會」因擔任保人而被占用(這邊要特別注意一點,如果貸款人跟保證人在同一家銀行有申辦貸款,那這個時候保證人的額度也會被佔用),除非貸款人償還金額不足,銀行才會請一般保人清償。

過往因為債權人與連帶保證人之間爭議不斷,故民國100年《銀行法》已修法,保障保證人的權益。因此,借款人若被問及提供保證人,一定要先問清楚銀行業務,並請業務說明需要保證人的理由。然而,若是借款人主動要求提供一般保證人來強化審核條件,則可以書面同意,向銀行表達意願。

▼(示意圖/pixabay)


●情境3

貸款成數變來變去,銀行放貸業務說法不一。

→民眾OS:一下7成,一下8成,差異很大啊!

申貸成數是許多人在意的條件,很多民眾買房前會事先要求房仲代書申請銀行預估貸款金額,但在正式簽約買賣後發現,說好的卻額度不見了。

這邊要特別注意,銀行估價是以「市價評估」還是「銀行鑑價評估」,如果是市價1000萬,市價8折是800萬;如果是銀行估價800萬的8折,那就只有640萬。以上二者之間有很大的差異,民眾在進行房貸估價時要特別注意。

銀行放貸業務在前期評估時,會先請貸款人提供自身條件、房屋地址等資訊。銀行業務有必要告知民眾,若確定送貸會進行正式聯徵,並依照貸款人的收支比來核貸,此時有可能和一開始的評估有所差異。若民眾因資金流動受限,期望貸到8成,有些銀行的業務會提出「解決方案」,例如房貸再加上信貸,拆分成7成與1成來達到8成的期望,但房貸與信貸的利率,仍然有差異。

若期望貸款額度高,建議民眾於購屋計畫前,先做自身金流管理,注意信用卡是否有按時繳清、手上是否有貸款,並且維持帳戶穩定金流。

▼(圖/賣厝阿明提供)

以上3種情境你最討厭、害怕遇到哪一種?除了以上3種情境,阿明還常聽過銀行業務要求「順便」辦個信用卡,衝衝業績。辦理房貸,除了找自己有來往的銀行之外,阿明推薦大家可詢問周遭親友有接觸過的銀行業務,往往可以打聽到前人的經驗喔!

 

(封面示意圖/pixabay)

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