超詭異？第1季建照竟創6年新低 專家爆房市火熱背後真相

邱怡萱

近期台灣房市一片火熱，但根據房仲業者整理的資料，2024年第一季住宅類建築執照（建照）核發數量2萬4338戶，創下2018年以來最低，但使用執照（使照）核發量卻大爆發。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書粉專「房產知識Buffet+」撰文分析，建照、使照與房價之間的關聯性並非百分之百，他直指目前房市非常樂觀。

何世昌提到，一般來說「使照核發量＞建照核發量」房價會跌，「使照核發量＜建照核發量」房價會漲，這套公式曾被奉為圭臬，因為準確程度頗高，但並非100％準確，例如2015年就曾不準過，當時建照核發量高於使照，房價卻持續走跌。

到了今年第一季，「使照核發量＞建照核發量」，但無論中古屋（信義房價指數）或是新建案（國泰房地產指數）的房價連袂上揚，再次證明使照核發量、建照核發量與房價之間的關聯性並非百分之百。

如果今年全年使照核發量大於建照核發量，房價會因此下挫嗎？何世昌認為機率極低，因為自「房地合一稅」實施之後，使照核發量與新建餘屋量走高，對房價的抑制效果已明顯鬆脫。

何世昌表示，在「房地合一稅」實施之前，使照核發量與新建餘屋量飆高，成屋賣壓會連帶走升、構成大量賣壓，往往容易挫低房價，但「後房地合一稅時代」，因交屋後的成屋被房地合一稅的「重稅閉鎖期」鎖住，只有大約10％左右的量（持有5年內）會釋出銷售，有9成的量會轉為中長期持有；因稅制鎖住籌碼，成屋市場不易形成重大賣壓，所以使照核發量與新建餘屋量走高仍不易打擊房價，也就是說，房地合一稅幫市場解決交屋潮、新建餘屋量大的問題。

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但這並不代表使照核發量與新建餘屋量再怎麼高都不需擔心，何世昌分析，只是使照核發量與新建餘屋量若要構成賣壓，它們的量勢必比以往高出很多、很多。

至於目前房市真的樂觀嗎？何世昌認為非常樂觀，建照核發量越低越樂觀，尤其台中、高雄今年第一季推案量縮，更有助於市場供給控制在合理範圍內；以這波房市量價結構而言，房價位居高檔時供給卻減少，房價更有支撐的底氣。

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