工地天坑、損鄰頻傳 專家教自保 「鑑定報告不可少」

【文/記者朱語蕎】

▲危老案讓小基地開發案增多，工地常夾雜在老屋中間，施工也相對困難。

台北市大直建案「基泰大直」因疑似因施工不當，造成工地旁的公寓嚴重傾斜，1樓下陷成地下室，畫面另不少人震驚，其實，近期發生不少「天坑」和工地損鄰事件，民眾遇到這類事件該如何自保？
沒有發生地震，但大直民宅下陷情況彷彿遭遇強烈地震，工地損鄰事件近年時有所聞，2020年永和建案就發生嚴重工地損鄰事件，造成周邊住宅受損、道路坍塌凹陷；除了工地造成周邊房舍損害，今年「天坑」事件也頻傳。
包括竹北「豐采520」建案工地，因施工造成鄰近道路坍塌，引發周邊居民恐慌，台北市更是一連發生5起道路坍塌事件，包括5月信義區崇德街因工地開挖地下基礎工程，造成周邊道路坍塌；7月大同區南京西路、8月南港區南港路19日才剛發生民生東路道路坑洞，同月20日萬華區工地又因豪雨造成周邊塌陷，3個月內已發生5件類似事故。

▲危老改建只要小基地就能開工，但老舊商圈建物密集度高，更應注意施工安全。

北市3個月內發生5起「天坑」 小基地開發問題多

根據台北市建管處統計，北市施工損鄰案，2019年有152件、2020年175件、2021年接獲198件，影響戶數均達百戶以上。台北市在「大直案」後，啟動修訂建築施工損鄰事件爭議處理規則，未來草案將第三方專業公會納入公共安全及損壞責任認定機制，會勘除建案建築師、專任技師外，增加由建管處指派的第三方專業公會會同鄰損現場勘查，同時限縮公共安全之判定時限至3日，並增加由第三方專業公會複核始同意備查，以防止建商「裁判兼球員」的疑慮。
為何近年工地工地損鄰事件頻傳？除了與建商施工品質有關外，政府力推都更改建，讓小基地開發的危老建案增多，工地常夾雜在老舊房舍內，加上老社區建物密度高，只要施工稍有不慎，就有可能發生損鄰問題。
一般大型工地開工前，地方政府會要求施工單位出具「鄰房現況鑑定報告」，記錄開工前周邊建物的狀態，日後倘若有損鄰事件，就會依據該報告內容與損害狀況進行比對，作出損鄰與否的研判。
永慶房屋交易安全事業處協理周國平表示，不管是建商新案動工，或是地方政府有工程施作，一般都會在開工前對施工處周遭的鄰房做現況鑑定，以作為日後施工造成鄰損時補償的依據。若是工程單位或建商未在施工前派員到家中鑑定，民眾也可於施工時請施工廠商，或是請土木技師公會、建築師技術公會等相關單位進行會勘，並以白紙黑字記錄房屋狀況，若真的發生鄰損，才有利於後續求償。

▲施工前務必進行「鄰房現況鑑定」，以防未來發生損害，才有佐證依據。

「鄰房鑑定報告」不可少 注意住家周邊狀況

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，民眾若對建商找來的人員不放心，可以自行集資委請第三方專業機構如土木技師、建築師、大地技師、結構技師等公會再做一次鑑定，以確保施工前建築物狀態。若收到建商通知要進行「屋況鑑定」，民眾應盡可能配合調查，當住家發生損害不幸發生損鄰時，才有佐證自保。
建築安全履歷協會創會理事長戴雲發表示，在規劃設計階段，施工單位就需依法規先進行地質地質鑽探，以確認土壤特性，大地技師也需同步進行鄰房底部高程調查，由大地技師依照現況土壤特性、基地開挖深度及鄰房的載重影響，進行地下擋土措施種類及擋土施作深度等各項建議之評估分析，並將全部資料彙成「工程地質鑽探調查報告」。
接下來結構技師依大地技師所提供「工程地質鑽探調查報告」，進行擋土措施的設計、擋土水平支撐設計、鄰房保護措施設計及開挖過程之安全觀測措施之規劃與圖說，於送建照時，一併送建管單位審查及核備。
在連續壁施工期間，也要進行各項安全觀測系統監測，包括鄰房及道路的監測，並每週定期完成「安全觀測報告書」提供營造廠技師進行研判。戴雲發說，開挖過程，工人及工程師會注意連續壁之面部完整性及是否有滲漏之地下水，若有此狀況，應停止開挖，並於壁體外做止水樁，待壁體無地下滲漏水再繼續開挖動作。
戴雲發建議周邊住戶，除了在施工前先做「鄰房現況鑑定」，建案開始施工後，應多留意自家大樓與周邊馬路，包括牆壁、磁磚或柏油路面是否出現裂縫或破洞，若因施工產生裂縫可能代表發生變位，需進一步注意裂縫或破洞是否在短時間內持續惡化，一旦發現異常狀況，需即時向施工單位反映，並於第一時間進行監測或補強。
若不幸發生鄰損，受損戶可向地方主管機關進行申訴以尋求協助，如有同受損害的鄰居，可一同進行申訴，讓地方政府的公權力儘速介入調處，若地方主管機關評估現場有公共危險之虞，則工地須即刻停工。
若建物無立即危險，且判定是因施工所造成的損害，那麼主管機關就會將損害情形進行列管，除非施工單位與受害住戶達成和解，否則在列管的狀態下，即使工地完工也無法取得使用執照。

受損戶備妥損害證明 可提民事求償

面對後續的和解賠償，主要仍要看損害範圍、修復和賠償金等細項，若雙方沒有和解共識，受損戶可對施工單位提民事求償，施工單位則必須依規定，先將賠償金存提至法院，若日後對於賠償金達成共識，就可向法院提取這筆金額。而在完成相關修復、補償後，主管機關就會先解除列管限制。
住商機構法務協理吳光華表示，工地施工造成建物損壞，可依法律上的「侵權行為」請求依據，而受損民眾須提供損害證明，一般透過技師公會進行鑑定及估價，另一方面，由於工地施工造成周邊路面、基地或房屋損壞通常也會影響到公共安全，因此公家機關通常會介入，民眾若遇類似情形，可聯繫地方政府都發局協助處理。
吳光華建議，民眾可先自行錄影或拍照自家房屋現況，作為現況鑑定證據，假設不幸發生鄰損事件，可當作證具釐清因果關係。何世昌也說，民眾面對建案鄰損往往居於弱勢且被動，訴訟曠日費時而賠償金額往往不如人意，民眾恐要有最壞打算。

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