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工商社論》美國7％的房貸利率能夠殺死通膨嗎？
上周五（10月7日）美國勞動部公布9月非農新增就業人數為26.3萬人，雖然低於前值的31.5萬人，看似有降溫的趨勢，但是9月份失業率為3.5％，比上個月還下降0.2個百分點，非農新增就業人數也比市場預期的25萬人要多出1萬多人，美國聯準會「暴力加息」似乎沒有冷卻火熱的勞動市場，華爾街也立即預期11月將會再度升息3碼（0.75％），而道瓊、標普500、NASDAQ也立即以大跌收市。
充分就業的勞動市場能否冷卻，固然是預測通貨膨脹何時獲得壓制的重要指標，失業人數增加雖然是悲劇，卻可抑制薪資上漲的增幅，進而緩解物價上揚壓力。但是，財富效應也是聯準會試圖控制通貨膨脹的重要工具，在新冠疫情期間飛漲的股票與房地產價格，是引爆美國通膨的火藥庫，聯準會藉著暴力升息來打壓股市與房市，成效則會比勞工就業更快速、更有成效。
就在非農就業數據公布的前一天，美國30年期房貸固定利率飆升到6.66％，這是聯準會依據房地美（Freddie Mac）與房利美（Fannie Mac）兩家房屋貸款公司每周公布的房貸利率牌告，而更敏感的《按揭新聞每日指標》（Mortgage News Daily Index）公布到10月7日的30年期固定房貸利率，則已經飆升至7.12％。即使是採用聯準會較低的利率，與去年元月當時的2.65％相較，房貸利率已經增加了4個百分點、或者2.5倍，聯準會快速升息對於美國房地產市場的冷卻效應，肯定要遠遠超過勞動市場。
美國購屋者與台灣不同，他們在簽訂房屋貸款時大多選擇固定利率，特別是市場利率極低的QE年代，新增房屋貸款幾乎都選擇固定利率、而原本利率較高的舊房貸也借新還舊，陸續換約採取固定低息的新貸款，因此，今年房貸利率大漲並不至於影響既有的房貸戶，僅僅影響到新入場的購屋者。實際上，房貸利率大幅攀升並不會立即觸發整體房市賣壓，只會藉著邊際供需的改變來影響房價。
即使如此，美國房屋市場的冷卻效應也已經極為顯著，從整體面來觀察，美國追蹤住宅房地產市場的ETF，最具代表性的是代碼為ITB的iShares Home Construction ETF，上周五收盤報54.80，距離52周的歷史高點已經跌掉三分之一（-34.3％），如果我們更進一步審視ITB的成分股，前十大持股的建設公司包括D.R. Horton（DHI）、Lennar（LEN）、Toll Brothers（TOL）、PulteGroup（PHM）等，本益比都已經跌到剩下不到5倍，這顯示住宅建設公司面臨買盤急縮、建築成本上揚、融資利率又大增的多重利空打擊，建設公司極低的本益比，恐怕是美國房價即將大幅下跌的領先指標。
財星雜誌在9月引用Zillow公司製作的全美地區房價指數，發現從今年5月至8月，短短四個月期間內，過去熱騰騰的加州、科羅拉多、德州奧斯汀等區域，都已經出現超過10％的跌幅。Zillow統計全美896個城市與地區，有117個出現逐月下跌的趨勢，被公認為「泡沫城市」的德州奧斯汀、艾達荷州首府Boise、拉斯維加斯、鳳凰城等全數下跌，而科技公司雲集的高價區如舊金山單月下跌7.8％、聖荷西下跌10.6％，更顯示科技股股價暴跌已經引發房地產價格下挫。
房地產價格下挫是全球現象，其他國家如澳洲、紐西蘭、加拿大等，過去幾年上漲的幅度超過美國絕大多數城市，如今也率先走跌，高盛證券在9月初提出一份全球房地產市場預測報告，直接點名紐西蘭的全國房價到了2023年底將會重挫21％、澳洲重挫18％，加拿大則比目前下跌13％，這代表部分地區的年度跌幅將會逼近3成。
相較於勞動市場，資產價格對於利率的敏感度更高，擠泡沫的速度更快，財富緊縮的效果也更顯著。美國房地產建設公司的ETF跌掉34％，跌幅接近NASDAQ（年初至上周五跌32％），超過標普500（年初至上周五跌23.64％），已經飆升至7％的房貸利率正在快速引導房價下跌，如果高盛證券預測的跌幅值得參考，那麼我們將可預期美國整體房市下跌15％～20％。
標普500指數成分股，在去年高點時總市值一度達到40兆美元，到了上周五已經剩下30.5兆美元，減損近10兆美元；Zillow統計美國住宅的總市值約為43兆美元，如果下跌15％，也代表高達6.5兆美元的財富減損，財富效應對於抑制通貨膨脹的效用多大，我們很快就可以知道答案。
