地產風暴來襲，美國今年近兆美元商業地產債務到期恐引發違約

財訊快報

【財訊快報／陳孟朔】美國聯準會(Fed)主席鮑威爾和美國財長葉倫對商業地產的樂觀可能是被誤導，因為槓桿率過高、資不抵債的商辦大樓借款人將他們本該去年到期的債務推遲到今年。他們原本希望Fed今年六次降息，美國不會出現衰退，資產價格會反彈。但從現在的情況看，數以百計的銀行可能因商業地產貸款違約而破產。外電報導今年美國約有1兆美元的商業地產貸款到期，那些宣稱美國商業地產債務可控的官員或許將為自己的表態後悔。

市調顯示，被問及商業地產的壓力會不會未來12個月內惡化並傷害銀行時，約高達75%受訪者認為會。如果像悲觀者預測的那樣，一旦數百家銀行出現商業地產貸款違約，對市場和經濟的影響將是巨大的。

美國抵押貸款銀行家協會(MBA)數據顯示，在借款人和投資人持有的合計4.7 兆美元商業抵押貸款中，今年有9290億美元到期，占總額的20%。這一規模比2023年明顯增長28%，到期金額因為前幾年的期約修訂和延期而增加。現在借款人現在不得不硬著頭皮還款，否則就得面對違約的現實。

雖然銀行正在竭力擺脫債務，以極大的折扣將這類債務出售給Fortress Investment Group 和 Marathon Asset Management 等機會主義買家，但投資管理公司Marathon Asset Management執行長暨董事長Bruce Richards預計，如果違約的速度加快，數以百計的小型地區銀行可能都會倒閉。

美國國家經濟研究局(NBER)的分析師在最近的一項商業地產困境研究報告中警告，數百家美國銀行業者可能破產，如此大規模的銀行擠兌將對監管機構和決策者產生重大影響。

據MBA的數據，截至去年12月底，美國商用不動產貸款拖欠率從三個月前的5.1%躍升至6.5%。與此同時，房地產分析公司CRED iQ數據顯示，今年2月商用不動產不良貸款比例升至11%，為至少18個月來的最高水準。

但Fed主席鮑威爾和美國財長葉倫卻對商業地產的問題顯得樂觀。這可能是因為，金融市場似乎有充足的風險需求可以吸收任何衝擊，資本市場又非常活躍。而且，人們認為只有最小的銀行才面臨商業地產的危險。最近銀行業風暴更像是1980年代的儲蓄和貸款崩潰，而不是2007年到2009年的全球金融危機。

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