【升息會影響房價嗎？】升息究竟會讓房價上漲、還是下跌？看完本文讓你不再被業者誤導！

前陣子有不少粉絲私訊詢問我，說最近有房市機構的專家聲稱：「央行升息對台灣房價的影響不大」，甚至該專家還做出「如果 2023 年繼續升息，那麼房價將會繼續上漲，除非央行選擇降息，那麼房價才會有下跌的機會」這樣的結論。

聽到粉絲這麼說，我當下的第一反應是：「不可能啦、太扯了吧！一定是你聽錯了，怎麼可能有專家講這種鬼話。」

直到第二個、第三個、第五個粉絲，都在同一天陸續詢問我同樣問題時，我才特別去求證並且把該專家的內容看完，而該專家的論點是：「以歷史數據來看，升息降息對於台灣房價確實沒有明顯的影響，甚至有幾次升息階段的房價是沒跌的，幾次降息階段房價也不一定有漲」。

▮１｜為何升降息與房價無關的說法，是有嚴重謬誤的？

首先，在我正式破解業者論點與說明正確知識前，讓我先講個小故事給你聽，請問你有沒有聽過這項研究：「冰淇淋的銷量，與溺水死亡人數呈正比」，這樣研究的內容是這樣的：

相信這個說法，你也會覺得很荒謬，對吧！可是單純從數據上來看，確實就是如此，如果按照這種邏輯來推斷，假設政府希望減少國人溺水死亡的人數，就應該禁止冰淇淋銷售囉？

當然不可能，理性的你一定知道，因為溺水死亡人數的高峰，都在人們喜愛戲水的夏季，而夏季又剛好是冰淇淋的旺季罷了，但如果硬把這兩項毫無邏輯的數據兜在一起，就會出現這樣荒謬的結論。

至於，為何該房產專家以央行利率的變化，對比台灣房價走勢的論點是錯誤的呢？理由很簡單，雖然利息確實是影響房價的重要因素，但過去二十年來，影響台灣房價漲跌的真正因素另有其人，就是「氾濫資金」。

我們來回顧過去二十年，台灣３次房價大爆漲的紀錄：

• 第一次：2000年初央行大降息（平均房貸利率從 7%→2%）＋2004 年刺激房地產政策

• 第二次：2008年金融海嘯，導致美國量化寬鬆（QE）

• 第三次：2020年疫情爆發，美國再度量化寬鬆（無限 QE）

這三次，讓大量熱錢進入市場，使得無限的資金去追逐有限的資產（房地產），再加上早期台灣沒有實價登錄、沒有實價課稅、沒有短期炒作限制，以及後期房地產管制政策仍過於寬鬆等因素，更加重了資金往房地產，而非實體產業流入的現狀，讓氾濫熱錢瞬間堆高了台灣房價。

上圖的證據也很明確，2004 刺激房地產後、2008 與 2020 開始 QE 後，台灣房價就立刻開始爆漲，尤其是無限 QE 尾聲的 2022Q1 至 2022Q2，短短一年平均房價暴漲史無前例的 34.73%，非常誇張吧！

直到 2015 年與 2022 年，美國聯準會進入升息循環並且開始縮表後，台灣房產交易量立刻銳減、房市立刻 Ａ 型反轉，進入「價量背離」階段。

因此，如果拿剛剛「冰淇淋銷量與溺水死亡人數」的研究來比喻的話：

溺水死亡人數，就是房價漲跌的結果，聯準會的量化寬鬆，則是炎熱的夏天，至於央行利息的部份，比較像是夏天時的晴朗天空（很重要，但仍比不過氾濫資金的影響）。

至於房價只漲不跌、開放外國人買房可以讓房價暴漲、放寬東南亞勞工入籍能提升房價、建商賺太多所以不可能降價等說法，就是冰淇淋的銷量了。

▮２｜升息當然會讓房價下跌

我先把結論告訴忙碌的你：「升息，當然會讓房價下跌」，雖然我不是經濟系背景的，但你只要問任何一位稍微有一點財經知識的人都知道，升息，當然是房價與市場的利空因素，就像地球並非宇宙中心一般，是絕對的真理。

為什麼？讓我用簡單、但不精準的方式來解答。

所謂的升息，就是指各國的中央銀行藉由提升利息的手段，讓民眾覺得把錢放在銀行比較划算，以及跟銀行借錢更不划算的方式，讓市場上的資金慢慢回到銀行體系內，避免太多的資金在市場上不斷發生「乘數效應」，導致市場過熱，例如房地產的泡沫化、股市的大崩盤或嚴重的通貨膨脹等。

（註）乘數效應需要很深入的說明，最簡單的比喻就是銀行的放款，假設銀行每次收款都必須保留 10% 作為預備金，那麼當銀行收到 100 塊錢，就可以把 90 塊錢借出去，而拿到 90 塊錢的人拿去消費後，收到 90 塊錢的店家就把錢存回銀行。

這時候銀行就可以在把這 90 塊錢的 90%，也就是 81 塊錢借出去，然後借到 81塊錢的人拿去消費給店家，店家再把 81 塊存回銀行，銀行再拿 81 塊錢的 90%借出去.…，這個重複循環就是「乘數效應」最簡單的概念。

但實際上，銀行實際收到的只有當初那個 100 塊錢，卻在三次交易上產生 243.9元的價值，而這還只是一百塊錢產生三次的效益，如果是 100 億產生100次呢？這就是氾濫資金發揮乘數效應的可怕。

你可以想像一個情況，假設你在台北當個包租公，又要管理房子、又要帶客人看房、又要面對老是遲繳租金的租客，這麼辛苦的最終淨租金收益，卻只有 ２％；但如果今天銀行的台幣定存利率有 ４％，請問你是要繼續辛苦收租，還是躺著領利息就好呢？

這個，就是資金的「趨利性」，也就是指資金會自己流向利率高的地方。

以房地產來講，當央行升息以後，想要買房子的買方，就會因為房貸利率變高、房貸壓力變大，因而降低買房意願，進而讓市場的購屋需求降低；對屋主來說，利息變高使得房貸壓力變大、每個月就得額外增加更多支出，對於某些原本繳房貸就繳得很吃力的弱勢屋主來講，就會增加他們想要擺脫燙手山芋、以提升生活品質的售屋意願，進而就會想把房子賣掉，讓市場的住宅供給量變大。

我們都知道，只要讓一隻鸚鵡學會供給與需求，牠就能成為經濟學家。

央行升息的結果，使得買方降低購買意願（需求降低），提高屋主的售屋意願（供給變大），因此需求降低、供給又同時變高的情況下，自然會讓價格往下降，這是鸚鵡都懂的道理。

▮３｜這次的升息，又更令房市悲觀

以正常情況而言，政府會選擇升息一定是因為經濟夠好，政府為了避免市場過熱所以用升息來調節市場溫度，因此在經濟夠好的情況下，升息是為了放緩房價的上漲幅度，或者是讓房價有向下修正的壓力。

然而，這次台灣與全球的升息原因，卻跟過往的情況大相逕庭。2022 年全球進入升息循環的原因，並不是因為各國的經濟都好到不行、不是因為低薪問題解決、不是年輕人開始又婚又生了、更不是太平島挖到石油了，而是因為氾濫資金導致的嚴重通膨，使得美國鷹派的聯準會，不得不使用激進的升息手法來收回市場資金。

而為了避免與美國的利差擴大導致國內資金快速外移，以及與各國也必須解決氾濫資金帶來的高通膨後遺症，因此各國也立即跟進了升息循環。

而我們台灣，則是全球升息循環中，升息幅度數一數二少的國家，但光只是 2022 年升息 2.5 碼，也就是讓房貸只多了 0.625%，就已經讓許多屋主大喊吃不消了。

有媒體報導：如果是 2022 年初買房的屋主，本來預期一年只要繳 12 月的房貸，到年底因升息後所增加的房貸，就等於得繳 13 個月的房貸。

上班族每個月繳房貸，本來就已經很苦、很吃力、很省吃儉用了，現在還要額外多繳一個月，難道省吃儉用養房的一般上班族不會痛嗎？更別說，台灣升息看起來還沒結束，如果 2023 年又升息個 1 碼、2 碼，那該怎麼辦呢？

所以你看，原本經濟情況就沒有好到足以升息的台灣，現在又在經濟體質不佳的環境下，遇到高通膨而不得不升息讓市場降溫的現在，2023 年的房價，怎麼還有樂觀與上漲的理由呢？

▮４｜升息，無庸置疑是房市的利空因素

回頭看看 2020 年，當美國啟動量化寬鬆瘋狂印鈔，並且瞬間大幅降低利率後，全球各國也跟進降息刺激經濟的手段。所以明明是疫情剛爆發、影響實體產業最嚴重，大家都沒辦法出門的 2020 與 2021 的這兩年，為什麼全球房價幾乎都瘋狂飆漲、出現了一大堆少年股神？就是因為氾濫資金這劑特效藥造成的（嚴重通膨就是這劑特效藥的後遺症）。

事實勝於雄辯，2022 年 3 月聯準會宣布進入升息循環，並且同步開始縮表後，台灣房市與股市因為失去資金支撐而同步下跌，這是你我都感受得到的事實。

特別是 2021 年漲幅全球第二的南韓，也在 2022 年進入升息循環後，讓南韓房價大幅修正回原形，連國際貨幣基金組織（IMF）都預測，亞洲平均房價會下跌 5－20%左右。

台灣多家公股銀行在 2022 年底的法說會也預測，2023 的房市會是量縮價跌的格局，戴德梁行總經理更直言：「2023 房價，至少下修 10%」。

（註）如果你有特別留意就會發現，目前各大權威機構都一致看空 2023 年後的台灣房市，而至今仍一致公開看多房市的，幾乎只剩靠賣房子賺錢的業者。

只能說，台灣房價現在跌幅還這麼小、還沒看到明顯的大幅跌價，屋主真的要感謝我們鴿派的中央銀行，一旦央行未來作風轉鷹、比照南韓等國升息幅度的話，雖然不至於有崩盤風險，但必然會讓台灣房價跌幅更加明顯。

但無論如何，上面種種眼見為憑的證據，全都指向了一個事實：

「升息，的的確確就是房市利空，尤其是這次的升息」。

既然這個基礎知識這麼簡單，連鸚鵡都能明白，難道房產業者會不懂嗎？如果他們懂，那業者們扭曲事實的目的，究竟是什麼呢？

▮５｜業者們誤導你的動機

還記得 2021 房市大多頭的那一年，房產業界與網路論壇流傳著這樣一句話：「降息讓市場資金變多，房價上漲；升息讓屋主成本提高，因此這些成本會灌給消費者，所以房價上漲」。

別覺得好笑，在房市過熱的 2021 年，確實很多消費者被這種帶風向的言論給誤導，弄到自己焦慮地去借信貸都要勉強買一間房。但我們理性想一想就會知道，這世界上怎麼會有只漲不跌的資產？怎麼可能全世界的房價都會被升息給修正，就只有台灣房價絕對不會修正？對吧！

既然我們都知道，升息絕對是房市利空因素（不是放緩漲幅就是讓房價下跌），但為什麼業者們卻還對你說：「升息，會讓房價繼續漲？」，這種完全指鹿為馬的論點呢？其實理由很簡單：

1. 第一類：基層業務真的不懂
   我這邊指的業務，是指一般基層房仲與代銷。因為我們從入行開始就沒有受過任何與經濟、房價變化有關的教育訓練，因此對房價相關的知識，完全都是公司或主管灌輸給我們的。但公司與主管也幾乎不懂這方面的知識，才導致錯誤迷思一代傳一代，再經由第一線業務傳達給一般民眾。
   
   因此，某些會這麼說的房仲與代銷，並不是有心要騙你的，因為他們也是真心地認為升息會讓房價繼續漲、以為房價真的不可能會跌。

2. 第二類：為了賺你錢
   相較於每天都為了找客戶奔波的基層業務，很多房產名人、KOL、YouTuber、名嘴等，其實他們大多都一定懂升息讓房價下修的知識，但他們選擇隱瞞、避而不談，甚至某些會否定、會曲解事實的目的，是因為他們希望房市要繼續熱絡，這樣他們才有錢賺。
   不信的話，去看看那些成天都在喊房價只漲不跌，對近期房價鬆動下跌、交易量萎縮、市場冰冷和業者們都在降價促銷，仍然視而不見、仍高喊「房價哪裡有跌」的房產名人們，哪一個不是靠房地產在吃飯的呢？

▮６｜結論：具備辨別力，你才不會被騙

所以說，升息當然會讓房價產生下跌壓力，無庸置疑；降息才會刺激房價增長，無庸置疑；靠房地產吃飯的人會希望房市繼續熱絡，無可厚非。

因此，在資訊爆炸、什麼人都可以出來做自媒體、什麼人都可以靠人氣變專家的現代，你更應該慎選你的資訊來源，才不會因為錯誤資訊而做出錯誤決定。不要什麼都聽業務員、名人或陌生網友的一面之詞，

如此一來，做足功課又手握數據的你，才具備辨別「對方是否在騙你」的能力，你才能看得出來哪些業務很正直、哪些業務該拒絕往來，還要記得我常在 YouTube 頻道說的這句話：「不要完全相信與你利益相反的陌生人」，更要記住這個觀念：

「一知半解的人，比不知不解更可怕」。

既然看完本文的你，已經知道升息，尤其這次的升息，對台灣房價下修的壓力會很大。沒有急迫購屋需求、目前資金也捉襟見肘的買方，因為時間等得越久，建商與屋主的價格就會越軟，時間優勢明顯是站在買方這邊的；若你是有售屋需求的屋主，則會建議你趁空頭市場初期趕快賣，因為也許現在見好就收的小虧，會是三年後的小賺。

最後，永遠要記得：「買房的目的，是為了讓自己和家人更快樂」，認同吧！

核稿編輯：陳涵書

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