北台灣建案公設比北市降、新北升,北市今年平均35%終止連三年上升

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【財訊快報/記者張家瑋報導】北市建案公設比終止連三年上升,根據住展雜誌統計,2021年截至11月15日止,台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35%,較去年略降約0.2個百分點。然而新北市今年同期平均公設比則為33.9%,比去年增加約0.4個百分點,並連續四年締造歷史新高。 住展雜誌研發長何世昌表示,雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄,但上升幅度已經比前幾年較為緩和,而台北市更不增反減,顯示灌虛坪風氣已稍有克制。從實務面上來看,公設比灌越高的房子越難賣,而35%是消費者心理很難過得了的檻,預期明年公設比應難大幅升高。

大台北建案公設比變動幅度較溫和,主因可能幾下幾項:一、「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應,已陸續於前幾年反映完畢;二、近年來以,輿論要求改革公設比的聲浪漸長,內政部也已擬定改革大體方向,主要方向為限縮「免計容積」上限,而為了避免政府出重手,業界已開始出現自律的聲音。

第三、由於今年來房價漲幅擴大,台北市房價創下新高,普遍達到建商的利潤滿足點,沒有必要再大舉灌虛坪,況且虛坪愈多的建案也不好賣。而新北市房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低,所以公設比還在持續增加當中,但預期2022年增長空間會更小。

台北市今年建案公設比從27%至50%不等,區間範圍較大,反觀新北市落在28%至45%之間,區間範圍較小。但整體來說,公設比最大公約數與去年相同,仍是30%至34.99%,台北市、新北市各約有51%、79%建案的公設比數值落在這個區間,主因是35%以下公設比較好賣,消費者購買抗性較低。

若觀察極端值,台北市今年公設比低於30%的新建案還有4個,雖然比2020年還多出1個,但還是屈指可數;虛坪最少的建案,公設比僅約27%。新北市今年公設比低於30%的新建案同樣寥寥可數,只有6個;虛坪最少的建案,公設比約28%。

至於超高公設比建案(公設比達40%以上),仍以台北市有22個較多,還有一個建案公設比高達50%。新北市高公設比建案較少,只有4個。一般來說,陽台等附屬建物約占總面積10%,若公設比占比逾40%以上,主建物坪數大約只剩總面積一半了。