1500萬青年購屋免頭期款！ 侯友宜政見行得通？專家揭關鍵

國民黨總統參選人侯友宜公布「555方案」，主打青年首購屋族不需頭期款，全額貸款買屋，一生只有一次機會。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，這政策要成功，從其他國家經驗來看，首要解決預算問題，政策才可長可久，配套上更應限制交易、禁辦二、三胎及贈與，避免淪為炒房工具。

何世昌指出，侯友宜的購屋補貼政見與歐美政策相近，由於首購族非炒房族，再加上高房價問題無有效措施可以緩解，補助首購族頭期款成為「沒有辦法中的辦法」。但他認為，此方案在執行上應有配套，若首購族日後賣掉房屋，須把本金和分潤繳回基金中，也應有嚴格的轉售懲罰條款。特別是免頭期款以一年140億的預算來算，補助戶數將相當有限，建議平均一戶補助200萬即可，並納入鼓勵生育配套。

其實為減輕民眾買房的還款壓力，各國政府政策態度不一，因此房貸年限出現鬆緊不一的狀況。何世昌表示，其中英國、韓國均放寬年限，但法國、加拿大則收緊房貸年限。

何世昌表示，法國抵押貸款利率相對低，家庭貸款餘額持續升高，法國在2022年修改銀行法規，自2023年起，法國所有銀行房貸上限由原本的30年降至25年，是房貸年限最短的國家。不過，因法國提供20％至40％首購族頭期款補貼，因此縮減房貸衝擊力道有限。另外，加拿大也縮短房貸上限年限，把原本的40年，減至35年。

至於全球主要國家中，最長房貸年限，則為瑞典。何世昌分析，瑞典的房貸年限105年最長，主因是瑞典房貸族多已習慣「只還利息不還本金，原本最高達140年之久！直到2016年3月，瑞典國會修法把房貸年限降至105年，但年限依然久得驚人。至於真正作到可以「貸貸相傳」的國家，則有日本、英國等國。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，「555方案」立意雖佳，也有助於青年購屋，但恐怕低估民間解套能力，該操作除可讓有心人找人頭買房外，另外縱然有轉售限制，市場規避方法不少，例如讓房子法拍，利用民法買賣不破租賃的規定綁上租約，且等於將房價定錨在1500萬元，政策上路前先漲一波，實際操作並非不行，除得搭配嚴格的勾稽，還必須要有讓人不敢以身試法的重罰與執行，不然恐生其他意料之外的結果。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，如果不用頭期款就能買房，對年輕人來說，簡直比租房準備押金還容易，肯定會鼓動買氣、推升房價，甚至出現精裝修、直接把裝潢成本灌進房價、房貸的產品。

回到最核心的房貸議題，還是應該回歸到借款人的還款能力。黃舒衛指出，1500萬的借款金額如果貸到滿，即便用了1.77％優惠利率、40年的貸款期限，每個月的本利攤要到43,629元，如果使用了寬限期，或是貸款年期較短，則月付金更高。光以債信、首購為前題，但忽略付款能力的現實面問題，可能成為看得到吃不到的空頭支票。然而，如果進一步忽略還款能力、浮濫放貸，恐怕一方面誘使財務能力弱、收入條件不穩定的年輕人輕鬆進場，而10年不能出售的限制，又成為逾放、法拍的禍因，用公股行庫的補貼來買年輕選票，後遺症無窮。

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