人生會買房是偶然!學霸丁彥鈞買兩間預售賺翻倍 獨門「遷入人口」判斷漲勢 2024要買要快|買房財之道

【學霸搶錢術】

人不理財,財不理你。靠著勤跑營建股法說會的機會,發現低於行情的預售屋,先後買進兩間短期持有,獲利翻倍。

  • 好物件不等人,平時勤做功課掌握行情,發現好屋才可能勇敢出手。

  • 了解房子發展潛力,除了交通便利、街區規劃好,遷入人口也是重要指標。

  • 投資股票時要重視營收及獲利成長性,穩定性和安全性也很重要。

【文/蔡碧月】買房除了要看合理房價外,還能看什麼呢?遷入人口也是一個指標。

對營建股研究很深的證券分析師丁彥鈞,每次買營建股時都會實地走訪銷售中心調查實際銷售口碑,5年前在一場法說會後,一個衝動下訂人生第一間房,隔不久又再訂一間,兩間預售屋持有2年後在房地合一稅上路前陸續賣掉,稅前獲利翻倍。

丁彥鈞表示,人生會買房是偶然。從小到大住家裡的他,一直沒有想過置產,對他來說,投資股票不管是稅率或買賣方式都比買房單純多了。但2019年、33歲時,他參加總太建設(今年改名富華創新」)法說會,由於法說就在銷售中心舉行,在聽完法說後,他以「賞屋之名行調查之實」探查總太新案的競爭力,一聽售價他傻了。

▲當初一個衝動下訂的北屯預售屋,現在已經蓋好。圖/丁彥鈞提供
▲當初一個衝動下訂的北屯預售屋,現在已經蓋好。圖/丁彥鈞提供

看中北屯重劃區優勢

「相比周圍一坪動不動20萬元以上,潛銷期間開價一坪17多萬,本來只是問問,心癢下手為強,下訂2房產品,持有2年後轉手賣掉,獲利翻倍。第二間預售屋也是總太在附近的推案,相隔不久一坪變23萬,同樣下訂持有2年賣掉,即使稅負比之前重,獲利也將近百分之百。」

丁彥鈞說,到目前為止,他只買過這兩間房,因為這種機會是可遇不可求。當年買房看似衝動,但背後有理性支持,該建案雖然是2千多戶的大型社區,離捷運站有一小段距離,但該區的新屋單價每坪在19到25萬元之間。

我知道台中市北屯當時的遷入人口不少,重劃區街道乾淨整齊,親民的房價、漂亮的綠地都是優勢,有助當地發展繁榮。」

事實證明丁彥鈞的眼光沒錯,根據台中市民政局2023年發布統計,2022年台中北屯因都市發展健全、生活機能完善,淨遷入人口4812人,是全台第2高的行政區,該區人口成長迅速。

丁彥鈞透露,他是在潛銷期間購買,只需付訂金5萬元,預售屋興建期間只要繳少少10%,投入成本不多,持有兩年轉手賣掉,「如果房價是700萬元,我投入的成本是翻倍賺,但實際沒那麼好,扣掉綜所稅、房仲費用等支出,兩年報酬率是60%,相當一年賺30%,雖然還是比投資股票報酬率高,但那種機會很少,主要是該建商持有土地成本低,才會開價比同區域還低。」

所謂潛銷期,就是建案尚未公開銷售前,開放早鳥預約下訂,建商也可趁此機會試水溫。由於消費者只需幾萬訂金就可以卡位,造成投資客透過紅單轉讓炒高房價套利。然而在平均地權條例修法通過,房地合一稅2.0於2021年7月1日上路,房屋買賣稅率大幅調高,持有兩年以內獲利課稅45%,包含預售屋在內。

丁彥鈞因為聽到風聲,所以兩間預售屋都在房地合一稅上路前賣掉,適用的是舊法,僅需報綜所稅,獲利稅負是綜合所得淨額乘以5~40%級距,「在房地合一稅2.0上路後,想要短期持有獲利已經很困難。」

他強調,房地合一稅2.0挺合理的,房子買賣有賺錢,繳稅給國庫幫助弱勢很合理。

4條件從財報尋找好股

出生於1986年的丁彥鈞,從小對金錢很敏感。他記得小時候到超市,別的小朋友是盯著糖果零食看,他卻盯著土雞看,因為上面貼的是「特價」、「限量」標籤;看到路上婆婆賣一條20元的口香糖,他沒展現愛心,反而問媽媽別的地方一條賣7元,為什麼婆婆賣那麼貴,大家還要跟她買?

丁彥鈞讀書時就是學霸,建中畢業後,就讀台大會計系雙主修財金系,1年半從台大財金所畢業。曾經在大型會計事務所上班,也曾是王道銀行財務長,因為想要賺更多錢,考取會計師、證券分析師、期貨分析師的證照,成為專職投資的證券分析師。

「判斷一家企業值不值得投資,我會檢視財報中的營收成長性和獲利成長性,再來穩定性和安全性也很重要。」透過看財報的功力,他透露,每年股市投報率有15%,累積身家7千萬。

目前他未打算再買房,因為住慣家裡30坪,在台北如果要買差不多大的新屋至少5千萬以上,「暫時沒有需求,等到以後有需要再考慮。」

丁彥鈞2024年買房財投資建議:

  1. 2024年房價還會漲!主要是2024年下半年開始課徵碳稅,房子的原料是鋼鐵跟水泥,在課碳稅以後,建築成本會上升,恐推升房價,尤其地段好的區域,所以有自住需求的人,看到好屋想買的話,手腳要快。

  2. 在升息、房地合一稅2.0後,投資客變少,有些小型建商已經撐不住,陸續出現爛尾樓,市場剩有資金實力的大型建商推案,因此購買預售屋時儘量選擇有實力的品牌建商。

  3. 小資族不必因為房價上漲買不起房而悲觀,買不起房子可以買營建股或金融股當股東。挑選營建股,建議在股價低於淨值的時候買進,或在建商有大建案完工的前一年買進,並實地賞屋判斷實情,比較有機會獲利;金融股2023年漲幅不小,只要未來獲利穩定或持續增加,還有上漲可能。

▲從小對金錢數字敏感的丁彥鈞,喜歡理財投資,累積上千萬身價。圖/丁彥鈞提供
▲從小對金錢數字敏感的丁彥鈞,喜歡理財投資,累積上千萬身價。圖/丁彥鈞提供