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人生會買房是偶然！學霸丁彥鈞買兩間預售賺翻倍 獨門「遷入人口」判斷漲勢 2024要買要快｜買房財之道
【學霸搶錢術】
人不理財，財不理你。靠著勤跑營建股法說會的機會，發現低於行情的預售屋，先後買進兩間短期持有，獲利翻倍。
好物件不等人，平時勤做功課掌握行情，發現好屋才可能勇敢出手。
了解房子發展潛力，除了交通便利、街區規劃好，遷入人口也是重要指標。
投資股票時要重視營收及獲利成長性，穩定性和安全性也很重要。
【文／蔡碧月】買房除了要看合理房價外，還能看什麼呢？遷入人口也是一個指標。
對營建股研究很深的證券分析師丁彥鈞，每次買營建股時都會實地走訪銷售中心調查實際銷售口碑，5年前在一場法說會後，一個衝動下訂人生第一間房，隔不久又再訂一間，兩間預售屋持有2年後在房地合一稅上路前陸續賣掉，稅前獲利翻倍。
丁彥鈞表示，人生會買房是偶然。從小到大住家裡的他，一直沒有想過置產，對他來說，投資股票不管是稅率或買賣方式都比買房單純多了。但2019年、33歲時，他參加總太建設（今年改名富華創新」）法說會，由於法說就在銷售中心舉行，在聽完法說後，他以「賞屋之名行調查之實」探查總太新案的競爭力，一聽售價他傻了。
看中北屯重劃區優勢
「相比周圍一坪動不動20萬元以上，潛銷期間開價一坪17多萬，本來只是問問，心癢下手為強，下訂2房產品，持有2年後轉手賣掉，獲利翻倍。第二間預售屋也是總太在附近的推案，相隔不久一坪變23萬，同樣下訂持有2年賣掉，即使稅負比之前重，獲利也將近百分之百。」
丁彥鈞說，到目前為止，他只買過這兩間房，因為這種機會是可遇不可求。當年買房看似衝動，但背後有理性支持，該建案雖然是2千多戶的大型社區，離捷運站有一小段距離，但該區的新屋單價每坪在19到25萬元之間。
「我知道台中市北屯當時的遷入人口不少，重劃區街道乾淨整齊，親民的房價、漂亮的綠地都是優勢，有助當地發展繁榮。」
事實證明丁彥鈞的眼光沒錯，根據台中市民政局2023年發布統計，2022年台中北屯因都市發展健全、生活機能完善，淨遷入人口4812人，是全台第2高的行政區，該區人口成長迅速。
丁彥鈞透露，他是在潛銷期間購買，只需付訂金5萬元，預售屋興建期間只要繳少少10%，投入成本不多，持有兩年轉手賣掉，「如果房價是700萬元，我投入的成本是翻倍賺，但實際沒那麼好，扣掉綜所稅、房仲費用等支出，兩年報酬率是60%，相當一年賺30%，雖然還是比投資股票報酬率高，但那種機會很少，主要是該建商持有土地成本低，才會開價比同區域還低。」
所謂潛銷期，就是建案尚未公開銷售前，開放早鳥預約下訂，建商也可趁此機會試水溫。由於消費者只需幾萬訂金就可以卡位，造成投資客透過紅單轉讓炒高房價套利。然而在平均地權條例修法通過，房地合一稅2.0於2021年7月1日上路，房屋買賣稅率大幅調高，持有兩年以內獲利課稅45%，包含預售屋在內。
丁彥鈞因為聽到風聲，所以兩間預售屋都在房地合一稅上路前賣掉，適用的是舊法，僅需報綜所稅，獲利稅負是綜合所得淨額乘以5~40%級距，「在房地合一稅2.0上路後，想要短期持有獲利已經很困難。」
他強調，房地合一稅2.0挺合理的，房子買賣有賺錢，繳稅給國庫幫助弱勢很合理。
4條件從財報尋找好股
出生於1986年的丁彥鈞，從小對金錢很敏感。他記得小時候到超市，別的小朋友是盯著糖果零食看，他卻盯著土雞看，因為上面貼的是「特價」、「限量」標籤；看到路上婆婆賣一條20元的口香糖，他沒展現愛心，反而問媽媽別的地方一條賣7元，為什麼婆婆賣那麼貴，大家還要跟她買？
丁彥鈞讀書時就是學霸，建中畢業後，就讀台大會計系雙主修財金系，1年半從台大財金所畢業。曾經在大型會計事務所上班，也曾是王道銀行財務長，因為想要賺更多錢，考取會計師、證券分析師、期貨分析師的證照，成為專職投資的證券分析師。
「判斷一家企業值不值得投資，我會檢視財報中的營收成長性和獲利成長性，再來穩定性和安全性也很重要。」透過看財報的功力，他透露，每年股市投報率有15%，累積身家7千萬。
目前他未打算再買房，因為住慣家裡30坪，在台北如果要買差不多大的新屋至少5千萬以上，「暫時沒有需求，等到以後有需要再考慮。」
丁彥鈞2024年買房財投資建議：
2024年房價還會漲！主要是2024年下半年開始課徵碳稅，房子的原料是鋼鐵跟水泥，在課碳稅以後，建築成本會上升，恐推升房價，尤其地段好的區域，所以有自住需求的人，看到好屋想買的話，手腳要快。
在升息、房地合一稅2.0後，投資客變少，有些小型建商已經撐不住，陸續出現爛尾樓，市場剩有資金實力的大型建商推案，因此購買預售屋時儘量選擇有實力的品牌建商。
小資族不必因為房價上漲買不起房而悲觀，買不起房子可以買營建股或金融股當股東。挑選營建股，建議在股價低於淨值的時候買進，或在建商有大建案完工的前一年買進，並實地賞屋判斷實情，比較有機會獲利；金融股2023年漲幅不小，只要未來獲利穩定或持續增加，還有上漲可能。
