【預售大戰】打炒房法案將施行 2023年買預售屋五大重點｜好宅報報

【文／連珠君】為防止預售屋成為投資客炒房標的，「平均地權條例修正法案」預計在今年施行，房市由極盛轉衰，各式亂象叢生，令民眾防不勝防，專家指出，有民眾今年想買預售屋，要留意5大重點，以免成為高房價的最後一隻白老鼠。

找新預售案 房價彈性大

房市專家Sway表示，今年想找便宜屋，建議找新推出的預售案，因為舊案已經銷售一部分房屋，有實價登錄揭露，若房價下修，對已購屋的舊客戶無法交代，然而新建案沒有舊客戶及實價登錄的包袱，房價彈性較大，價格下調的機會高。

留意舊案退戶或降價

第2，若真有喜愛的舊預售案，留意是否有退戶或價格調整的情形。由於代銷接案子一般簽訂3個月，如果蓋接待中心，因成本太高，則會長達6個月，在契約期間，因爲價格都已約定並記載在合約上，價格基本上不會變動，即使下調，幅度可能也不大，除非有銷售到高於契約價的戶別，可以補破底價格，但現階段機率不太大。

但若合約到期，不管是原代銷續約，或新代銷進場，為求生存，會因應現階段市場狀況重新談契約價格，調降的機會大。另外，也可能在銷售上動手腳，採裝潢折讓款的方式銷售，將裝潢金納入總價，如總價1500萬元含200萬元的裝潢金，交屋時直接退還現金。

這方式看似雙方得利，民眾可以用1500萬元的總價貸到較高金額，還可以拿現金裝潢，未來出售時，還墊高成本，可以少繳或不用繳房地合一稅，建商代銷則以較高的房價登載實價登錄，有利於銷售，對舊客戶也有交代，但這方式並不合法，被抓到恐要判刑3年，裁處3~15萬元的罰款，並要求限期改正，否則連續處罰，最重可處100萬元。

預售屋禁轉售 小心業務話術

第3，預售屋不得轉售，但騙你說政府不會知道。在即將上路的「平均地權條例修正案」，特別規範預售屋禁止轉售，要小心銷售人員用術語繞到你頭暈，「這只是更名，幫你換個名字，換一本合約書，又沒有申報，建商不講，沒有實價登錄，政府不會知道。」小心成為高房價的最後一隻小老鼠。

新建照規範多 不怕擾鄰

第4，留意是否為2021年以後的新建照。樓地板隔音新制在2021年元旦上路，新制要求住宅上方樓板要作隔音，以目前建築大多是15公分的鋼筋混凝土樓板來看，上方樓板隔音需降17分貝以上，但法規施行是以建造申請日來看，因此，預售屋若在2021年前已申請到建照，就不受該規範影響，建議選擇2021年以後的新建照，減少鄰居噪音困擾問題。

選擇免費客變的預售屋

第5，選擇適合自己不用變更格局、有客變的預售屋。房市專家何世昌表示，今年預售案優惠方案很多，包括賞屋送禮券、買房送家電或家具、送介紹獎金、成交獎金，各項贈禮活動，因為對業者來說，促銷活動雖然見怪不怪，但卻不得不用，如果真的沒效才會考慮降價。

而對購屋族來說，送多少禮都不如降價來得實在，但與往年市況熱絡時相比，當連房子很好賣，連購屋禮都沒有，更遑論成交獎金，因此現在送禮活動多，算是聊勝於無。

何世昌提醒，由於整體經濟持續通膨，什麼都貴，房價貴、裝潢貴、家具貴，連搬家費用都漲價，如果購買預售屋，儘量選擇可以免費客變的建案，通常免費額度為一次；假如不給予客變的建案，最好選擇不會變更格局的房子，因為敲牆改室內格局費用高昂，相當不划算。

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