【都更遊戲】「危老都更」加速開發 建商端牛肉樂當造浪者

【文／Angela】有鑑於都市更新曠日廢時，偏偏老屋更新刻不容緩，政府推出危老都更方案，不限基地面積大小、只需100%同意戶，申請條件與程序皆相對簡便。看準台北市大同區平均每2戶就有一戶屋齡超過40年，加上土地使用分區多為第四種住宅區，容積率可達300%，永筑建設積極加入一級戰區，無懼被地主當空氣，從屢吃閉門羹到地主反過頭呷好逗相報，近幾年成為大同區危老都更造浪者。

透天厝產權單純 整合難度低

「只要是跟地主合建，他們最在乎能不能分到該有的使用空間，這也牽涉建設公司如何挑選區域物件。」永筑建設董事長陳智良巧妙地把土地比喻成麵糰，大同區因土地使用分區多為「住四」，容積率可達300%，比起大直、內湖與中山區多為「住三」，容積率僅225%，「同樣一顆麵團，在大同區可以拉得比較大，自然會增加地主點頭意願。」除此之外，只有2、3層樓獨棟透天厝，比起5、6層樓公寓，產權相對簡單，持有人多半為同一家族，也會降低整合難度。

比起深耕同區的三豐建設、常殷建設，成軍僅7年的永筑，憑什麼說動地主「希望你們繼續在大同區整合」、「沒有所謂大同區只有大型建商可以的啦！」讓陳智良最欣慰的是，地主間還會呷好逗相報，主動幫忙引薦，「基本上我們在大同區的3個案子，同時都有超過3家建設公司在跟地主談，最後地主會選擇我們，讓我更確信我們除了有熱情，也有把口碑做出來。」

事實上，組成永筑建設的二位靈魂人物都不是建築業的新兵。陳智良的家族是做建材系統衛浴起家的千寶實業，執行長張詔宇做過房仲，家族是以營建工程起家的老牌建設公司，有豐富都更整合經驗，同樣都對建築規劃充滿理想，一拍即合希望為大同區帶來不一樣的建築風貌。

危老都更 進化綠建築智慧宅

2017年開始接洽大同區地主，陳智良說：「推危老一定要爭取獎勵補助，綠建築、智慧宅與耐震設計是我們的最大賣點。」室內隔間採乾式施工，降低環境污染，人手一機時代，用手機就能控制從梯廳與住家門鎖系統，端出最有誠意的「牛肉」規劃，但第一時間「永筑埕光」地主並未埋單，「地主要貨比三家很正常，我們已經把專業態度跟知識帶出去，假設地主真的只是為了坪數多一點或少一點而離開，對我們來說，那不是我們能掌控的。」

一度團隊先轉往宜蘭頭城，興建單層單戶「永筑人文」，陳智良笑說：「一做完就接地地主來電，問我們還有沒有要繼續？」分析自己之所以能吸引地主回頭的致勝關鍵，他直言：「我們跟地主談，一定是團隊出擊，從圖面規劃設計、銀行、代書、建築師全員到齊，不像很多建設公司可能只畫個草圖，連外觀設計都還沒出來，就開始畫六四分的大餅。」

有地主私下誇永筑開發團隊有熱情也有毅力，「在他們進來談之前，已經有2家建設公司來找我，其中一家已經談了2年多，幾乎就要成案了，他們的年輕開發站在我家門口5小時，怎麼能不給他們一次機會呢？」有些地主是親手足，卻因對土地持分有歧見，最後不相往來，也必須仰賴永筑建設串起溝通橋樑，當彼此溝通的潤滑劑。

「永筑埕光」買家之一的Jerry老家就在大同區，熟悉此區生活機能，交通便利，「建商有抓到剛性客群需求，幫長輩或晚輩換屋，24～30坪總價壓力相對較小，公設比32%我覺得還算合理。」長江後浪推前浪，「如果連地主都願意支持我們，我想當大同區新任造浪者，有何不可？」儘管危老都更終有落日條款，但回首這些年的努力，永筑建設已在雙北市有4案陸續開花結果、1案開發中，讓陳智良對自己與團隊更有信心。