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【房市觀點】選後台北商辦要香了？！建商拚命蓋「這些人」排隊等著買
Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）
最近被人問到，似乎感覺北市新商辦預售中、改建中的，似乎特別變多了，聽說商辦市場買氣也不錯，大家是不是在避打房？跟台商回流有關嗎？買商辦跟買住宅比起來有什麼優勢嗎？
我是這麼回答：「錢錢都喜歡往容易賺錢的地方去，喜歡被放在不會被管太多的地方。」所以市場才會對打房政策出現「管住，不管商」的說法。當政府對人民「安居樂業」基本需求，和高房價下的居住正義民怨做出回應，針對住宅市場從2020年到現在共祭出五波信用管制，包括限貸令（豪宅限貸4成、買第二戶最高限貸7成和三戶限貸4成等等）、囤房稅全國歸戶計算，等於說錢錢想在住宅市場裡錢滾錢，後面會有一隻眼睛告訴你「I am Watching you」，但商用不產市場呢？沒有限貸令、沒有囤房稅，手上有很多錢錢的豪野人，除了股票這類資本市場外，還想留一些部位押在過去習慣的不動產市場時，「由住轉商」、「從買豪宅改買A辦」就是新的布局策略。
打個比方，買台北市豪宅最高只能貸4成，那自備6成耶，嚇屎倫。比如買120坪豪宅，用台北東區行情200萬來算，總價就要2億4，限貸令下需要自備1.4億左右，再加交屋後的裝潢，至少1.5億起跳。但同樣在東區，同樣自備1.5億做貸款槓桿，1.5億做自備款可以槓桿到7~8成銀貸，最多能幫你吃下總價7.5億的商辦，用同地段豪宅200萬推估新起造的預售商辦行情一坪大約賣170萬，除一除，足足能買到440坪這麼多耶！套句線上博弈娛樂城的廣告台詞，想開槓桿玩商辦這檯，銀行這邊保你「大額無憂」啊！
而且商辦還可以輕隔間，切中小單位出租，或者直接租給商務中心或共享辦公室，靈活度高，超好租，不像豪宅都7、80坪百來坪沒辦法分割出租，多買還怕被查水表。錢錢太多，沒地方放但又習慣投房地產的大戶，自然會從住宅改玩商辦，甚至一直保持低調神祕的幾個海外私募基金，我都聽說蠢蠢欲動了。
不動產就是經濟學LESSON １，Supply AND Demand，供給跟需求，一個城市裡面有多少Office space辦公空間跟Vacant（閒置），還有多少的Demand需求要進來，就是數學跟數據。老實說，2024商辦供給量不小，點名一下就有富邦A25、皇翔台汽、台北大巨蛋、國泰松江、元大空軍聯誼會合計要多出4萬多坪登場！2026更恐怖，後山埤-昆陽-南港站那一大片包括南港調車場、富邦大南港、潤泰南港之心、國產實業、新光BOT還有24萬多坪要進場，現在低檔的空置率勢必飆高！那還有搞頭嗎？不擔心，未來五年商辦供給幾乎八、九成都是捏在金控、建商、傳產手裡「只租不售」的資產，能給企業包層包棟買來當資產的，或是放給實力大戶買來當包租公或搶先置產等轉手獲利的，貨量很有限！
商辦跟居住正義無關，反而跟產業景氣高度正相關，政府對商辦投資都算是樂觀其成，因為商辦投資越旺，就代表民間企業或新登記成立的公司越多、聘僱就業越蓬勃，才有商辦需求量出來。本來嘛，商辦94投資商品，就算是自用的企業也是當作隨時可以跟銀行抵押融資出來應用的資產。商辦同時也是跟著景氣走的投資商品，只消觀察外資在大選之後投資台灣的力度，跟台商回流的氣氛，漲潮還是退潮，很快就能決定。我覺得，已經有人聞到北市可售商辦的香味了，包括新北科技廠辦跟台中蛋黃區的商辦，只要選後氛圍對，這鍋粥要熱，有機會。
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