【實登亂象】「實價登錄2.0」美中不足 專家直指：取消「這選項」易誤判行情

【文／連珠君】「實價登錄」制度施行多年來不斷滾動式調整，最初的1.0雖然具有開創性，仍存在「申報權責不明」、「揭露不夠即時」、「去識別化不利判讀」、「預售屋資訊不全」等問題，所以近年政府推動「實價登錄2.0」，過去許多資訊不精確的情況，也獲得顯著的改善，但所有改變也並非都是好的，如取消店面等特殊產品選項，恐導致民眾誤判整體行情。

預售屋納管 銷售狀況無法藏

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，實價登錄2.0主要分兩階段推行，第一階段在2020年7月實施，本次變革有兩大重點，一來是申報責任從地政士、不動產經紀業，回歸到「買賣雙方」，解決申報權責不明、代辦人公親變事主的缺失；並且將申報的時間提前，由原本的買賣登記完成30日內，調整為在「辦理買賣登記同時申報」，如此一來，便能減少大約一個月的行政時間差，強化資訊揭露的即時性。

2021年7月上路的第二階段，更是實價登錄2.0改革的重中之重！陳定中表示，這次制度調整變化較大，首先是「揭露完整門牌」，讓民眾能直接識別各戶的交易價格，改進先前以30號為單位的模糊不清；再來是「預售屋全面納管」，過去只有委由代銷、仲介銷售的預售交易才需登錄，使建商自售的交易成為漏網之魚，如今不論委售還是自售，全數納管登錄，補齊市場資訊的重要拼圖。

此外，以往預售屋的登錄時間，為銷售結案後的30天內，然而許多預售案的銷售期長達兩、三年，等到結案再進行登錄，已形同過時資訊，無法反映近期行情，因此前年7月新制實施後，預售屋交易的登錄時間調整為買賣契約簽訂日起的30天內，大幅縮短申報的時間差，另外也建立起預售屋備查的機制，讓消費者更清楚預售屋的推案狀況。

店面登錄混淆 行情難辨

除了實價登錄2.0的制度性改革外，在系統的使用功能方面，實價登錄平台也有諸多改善，比如2019年就增加了「主建物佔比」的欄位，也新增建坪單價計算功能，以利消費者辦別建物專有部分的單價；另外也陸續添加了樓層別、格局等搜尋方式，讓平台的功能變得更加多元完善。

陳定中表示，不過實價登錄的改變，並非全然正向，也有一些調整令民眾詬病。像是2020年中，實價登錄取消了店面等特殊產品的選項，全面以「建物型態」來申報，官方聲稱此舉是基於民眾申報的便利性，以避免民眾因搞不清楚建物屬性而誤報，但這番變化將使店面交易被納入「住宅大樓」、「透天厝」的建物交易中，與一般住家的交易資訊混在一起。

但由於店面的價格通常遠高於一般住宅，所以這項改變，可能使民眾不易分辨店面與住家，導致誤判整體的住宅行情，雖然官方認為民眾只要點閱更詳細的資訊，仍能判斷該建物的實際使用情況，進而釐清行情，但對使用者而言，確實須多費一番查驗的功夫，徒增民眾困擾。