【出國，買間房？！】超級日本通變成包租公 他嘆「200萬在六都根本買不到房子」

【文／Remi】根據日本觀光局統計，2024年6月份最愛去日本的國家，南韓、中國與台灣分佔前三名；南韓以70.33萬人次持續居冠、中國以66.09萬人次居於第二，台灣也高達57.45萬人次居第三。相較於南韓及中國的總人口數，台灣的人均人次，當屬世界第一。日本是台灣人出國旅遊最愛的國家，楊先生是個道地的日本迷，每年都要造訪3、4回，攀登富士山、群馬縣滑雪、古都巡禮、節慶參與、美食之旅等等，把自己玩成了日本通，連女兒都深受影響，大學畢業後前往日本深造碩博士，因此興起楊先生在日本長期置產的念頭。

投資北海道套房 租金投報率7%

2021年新冠疫情期間，楊先生以玩票性質在北海道札幌市買下一間套房，室內面積約5.5坪，總價220萬日圓，當時匯率合算約台幣50萬元，因為總價不高，楊先生根本沒去現場看屋，光看房仲提供的照片就買下，加上仲介費、代書費及稅費與管理費等等，當時總價約236萬日圓，折合台幣約53.6萬元。

這間套房帶租約出售，每月租金收入近約台幣7000元(28000日圓)，每月管理費、修繕積立金，再加上租賃代管費及固定資產稅費，總計每月支出約台幣3360元(14,000日圓)，投資報酬率約7.64%，十分划算。

楊先生表示，當初投資日本不動產也是因為機緣，他認為總價不高可以試試，因此才買下札幌市套房，日本的租賃業已經發展30多年，產業運作十分成熟，租賃業者幫忙屋主代管很方便，而且都有台灣人開設的業者可協助，也不會有語言障礙的問題，很是方便。

買東京套房 供女兒求學居住

有了這次投資經驗，楊先生對於投資日本不動產信心十足，當女兒決定去日本東京求學時，楊先生便決定再買間套房給女兒求學使用。楊先生表示，這次購屋目的是自用，因此選在女兒學校附近的涉谷區，2022年3月購入。

該套房室內面積15.08平方公尺合約4.56坪，總價約台幣274萬元，單價換算每坪約台幣60萬元，顯然比起札幌市要貴上許多；但是相對地，租金收入也高出不少。房仲業者提供的資料，同棟大樓同房型的租金，每月約有台幣1萬元的淨收入，換算投資報酬率約4.53%，也是高於台灣不動產租金投報率。這套房近學校地點好，交通方便鄰近捷運站，未來女兒畢業後，可以出租收益，很適合長期投資。

楊先生說，近年全台灣房價高漲，2百多萬元的總價，在台灣六都根本買不到房子，更不用說要有4%以上的投報率，因此他認為，投資日本不動產在總價上很有優勢。日本不動產投資還是以長期收租為主，跟台灣以期望單價上漲不同，日本不動產價格上漲率偏低，住宅自有率大概只有４成左右，因此租賃的需求相對較高，只要捷運站步行15分鐘以內的住宅，通常都是很好出租的。

日本房地產交易過程中，房仲業收取費用、稅費與台灣差不多，買方也是收成交總價2%，代書費用及相關稅費約台幣5萬元，畢竟台灣房仲業跟包租代管業，早期都是向日本取經，因此制度頗類似，不算陌生。

專家提醒：持有成本高 若非自住最好出租

物業管理費、修繕基金、稅金、物業代管費等支出金額不低，若閒置太不划算，盡量出租較為有利。買房若須貸款，台灣各銀行在日本開設的分公司，可辦理金融業務，如中國信託日本子公司「東京之星銀行」，可辦理購屋房貸並協助開設日本帳戶，但僅限大都市，總價至少3000萬日圓以上。

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