【來吧！租金補貼2.0】房客要補貼 精明房東寧願降租金 只因這一點

【文／連珠君】為了提高房東同意房客申請租金補貼的意願，只要房客申請租金補貼，房東就可以成為公益出租人，房屋稅、地價稅都能比照自用住宅以外，綜合所得稅每月也有1.5萬元的免稅額度，但不少房東仍不願讓房客申請租金補貼，甚至願意減租金補貼額度的租金，就是希望房客不要申請租金補貼。

公益出租人每年18萬免稅額

政府提供房東眾多稅賦上的優惠，為什麼房東依舊不買單呢？住商不動產企研室經理徐佳馨表示，房客向房東表達要申請租金補貼的意願，房東乾脆每月租金直接降2000元貼補金額，要求房客不能申請租金補貼，表面上房東每年少了2.4萬元的租金收入，實際上房東省更多。

以目前大安區公寓租金每月約3萬元計算，1年實收36萬元，實際租賃所得以全年實收租金57%計算，1年租金收益為20萬5200元，併入所得後，如果房東所得稅級距為30%，就得繳6.1萬元的所得稅，2個月的租金收入就不見了。

或許有人說，房客若申請租金補貼，房東自然成為公益出租人，綜合所得稅不是有優惠嗎？確實，當房東成為公益出租人，隨即有每月1.5萬元的所得免稅額，1年有18萬元的免稅額，每年還有43%必要費用支出可以扣除，且無須檢附任何單據，當然，若實際支出的費用高於當年度房屋租金收入的43%，就能用列舉的方式扣除。

房東恐遭查稅 「租稅分離」才有解

若為公益出租人，每月3萬元的租金扣除1.5萬元的免稅額後，剩餘1.5萬元乘以12個月，年租金為18萬元，再扣除43%必要費用支出，實際申報租金收入為10.26萬元，以所得級距30%計算，也得繳3萬元左右的所得稅，若是高所得房東，所得稅為最高45%級距，就得繳4.6萬元左右的所得稅。

除了暴增的綜所稅外，更可怕的是國稅局的勾稽，當房東成為公益出租人、享受稅賦優惠的同時，國稅局同時也在勾稽該公益出租人過去有無逃漏稅的事實，追稅時間長達5~7年，若房東過去未誠實申報租金，將因出租事實曝光而面臨高額稅金，怎麼算，都是逼房客不能申請租金補貼也不能報稅最划算。

徐佳馨建議，想用租金補貼釣出房東，還要搭配「租稅分離」，租金不納入綜所稅內，獨立課稅，制定固定5%或10%的稅率，才能提高房東誠實報稅的意願，避免房東與房客對立的亂象。