「食力」買家一原因full pay買樓 拆解唔造按揭是否明智

近日有具實力的中年漢買家看好樓市決定入市，但與普遍買家不同，選擇full pay即全數畀清樓價買斷，不承造按揭。有乜原因令買買家不選擇造按揭，又是否明智抉擇？

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近日有一位買家以595萬元Full Pay買入葵芳站上蓋新葵芳花園一個單位，雖然價格並非很高，但不選擇造按揭，都值得跟大家從理財角度分析一下會否有更好方法達成目的。

不想蝕息一炮過畀錢

該買家能夠一次過付清近600萬元，絕對算是有實力，據指是做出入口生意，為區內分支家庭，買入單位是與太太同住。至於不做按揭是因為不想蝕息，所以不選擇做按揭。

首先，理財無對與錯，只有適合與不適合。不過，如果不想蝕息的話，現時不少銀行在造按揭時都會問客戶是否開類似mortgage link戶口，即是與按揭戶口連結，而該mortgage link戶口是一個活期帳戶，放錢進該戶口可以賺取等同按揭借貸利率的利息回報。另外，按揭一般會有現金回贈，多數為貸款額的1%至2%。

有資金思維可跳出框框

換言之，如果600萬元，借六成，即360萬元。假設現金回贈為1.5%，可獲得5.4萬元。另外，手上有錢，可將資金放入mortgage link戶口，這樣也同樣不用計息。不過，當然要看可以賺取高息金額上限，例如上限只是200萬元的話，即使存入200萬元或以上的錢也好，仍會有160萬元仍是需要付息的。

若然按揭金額與mortgage link戶口可扺銷利息金額上限有差距，就要計一計數。假設按揭利率3.625%，簡單計算，160萬借款，一年要付息達5.8萬元，已高於可獲得的5.4萬元現金回贈。所以如果只看到這裡，看似一炮過付清樓價未必不着數。

然而，又要再想，即使mortgage link戶口可扣息金額上限較按揭貸款額低，只要手上有錢，可用在其他投資上，只要賺取到高於按揭貸款利率高的回報，就已經有賺，而且有更高的靈活性，特別是做生意手上保留更多現金有助於需要時周轉。因此，一些派息穩定兼隨時可變現的派息基金，而收息率高於貸款利率，會是可以考慮的選擇，但當然要看基金背後投資甚麼資產，是否夠穩健。

巴菲特偏好30年按揭

最後，股神巴菲特很少評論樓市，但是對於按揭，他認為應該選最長年期，並稱30年期按揭為「世界上最好的工具」，因為每月還款較短期貸款低，有機會獲得足夠的租金來支付融資的成本，不用每月貼錢供樓，可讓物業隨着時間累積成為重要資產。再者，利率波動時可以靈活地進行再融資。因此，如果準業主不夠實力要做按揭，可考慮年期長的選擇。