退休族買新房自住 善用重購退稅省荷包

賣掉舊屋，搬到適合養老的退休宅，開開心心迎接樂齡生活，但不要遺漏另一件也可以讓你開心的事情！那就是善用「重購退稅」，拿一些現金回來！土地和房屋兩邊的稅制都有相關機制，以下說明。

土地》新舊屋交易在2年內，可申請重購退稅

出售房屋，針對土地獲利的部分，需繳納「土地增值稅」，但如果退休族之後買了新屋自住，則可以視條件是否符合，進一步申請「重購退稅」，正業地政士聯合事務所所長鄭文在說明，條件如下：

舊屋方面：

①土地賣出前1年無出租或營業使用；

②土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並辦竣戶籍登記。

新屋方面：

①原出售土地及新購土地所有權人需為同一人；

②新購土地之地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦竣戶籍登記；

③新屋沒有任何出租或作營業的情形；

④都巿土地最大適用面積為3公畝、非都市土地為7公畝。

不管退休族是先賣後買或是先買後賣，買賣時間在2年以內，條件符合就可以申請。

不過要注意，當「新屋的土地移轉現值總額」大於「舊屋的移轉現值總額─所納土地增值稅」才能退稅，退稅金額為其差值。舉例來說，若出售舊屋，其土地現值為100萬元、繳納30萬元的土地增值稅，而新買土地現值為80萬元，則「80萬元─(100萬元─30萬元)」，可退稅10萬元，若新買土地現值超過100萬元，則可退還30萬元的稅款。

房屋》適用「房地合一稅」者，可按比例重購退稅

出售房屋，則要視當初取得物件的時間點來判斷適用「財產交易所得稅」或「房地合一稅」，以2016年1月1日為界，在此前取得者，出售時適用前者，在這時間點後取得，出售則適用後者。

不過，不論財產交易所得稅還是房地合一稅，其重購退稅的條件都一樣：

①針對舊屋，納稅義務人、配偶或直系親屬在該地址辦竣戶籍登記；

②出售前1年內沒有出租或供營業用的房屋；

③新屋須為自住使用，納稅義務人、配偶或直系親屬在該地址辦竣戶籍登記。

與土地增值稅一樣，不管先賣後買或先買後賣，只要時間在2年內，都可以申請。

不過，財產交易所得稅和房地合一稅的重購退稅算法不同，若為財產交易所得稅，需新屋的價款超過原來出售的價款才可申請。

但房地合一稅，如金額「小換大」可申請全數退還，「大換小」可按重購價占出售價之比率，計算退稅金額，譬如舊屋以1,500萬元出售、繳納80萬元的房地合一稅，而新屋價款為1,200萬元，則可申請退稅的金額為64萬元〔80萬元x(1,200萬元/1,500萬元)〕。

鄭文在提醒，申請重購退稅的土地、房屋，在購買新屋後的5年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不行，否則會被追繳原退還的土地增值稅。