外國資金流入 地區人口集中 東京地價即將起飛

鉅亨網楊智超 綜合報導

東京地價自從 1990 年代日本經濟泡沫破裂後就一蹶不振，但現在由於外國資金流入以及往都市集中的人口數增加，房產分析師因而樂觀預估東京地價在接下來幾年即將上漲。

根據《CNBC》報導，野村證券房產分析師福島大輔 (Daisuke Fukushima) 認為，雖然日本總人口數可能將開始減少，但東京地區的人口卻是上升的，預測未來幾年受到海外買家的資金湧入以及日本人口往東京集中的驅使，東京地價可望逐漸攀升。

在 1980 年代泡沫化高峰時 1.32 平方英哩的東京市中心地價甚至比整個美國加州地價還要貴，但到 1990 年代資產泡沫破裂後日本地價就持續下滑。儘管近期日本資產價格受到首相安倍晉三的政策刺激開始反彈，但離過往的高峰依然有段差距，股市也還離 1989 年時的最高點 39815 點有段距離。

福島大輔表示，日本房地產的漲幅遠落後於其它資產，但現在至少東京地區的地價有望明顯上漲，預估接下來幾年的年平均漲幅可達 10%。且大部分的房產專家其實都看好日本房市未來發展，NLI房產投資研究機構的資深分析師 Mamoru Masumiya 就表示，在幾個大型房市交易案成交後，房市專家都對未來感到相當樂觀。Mamoru Masumiya 所指的大型交易案包含 2014 年新加坡主權財富基金 (Singapore sovereign wealthfu#fund) 分別以 17 億和 12.6 億美元收購 Pacific Century Pace Marunouchi 和 Meguro Gajoen 兩個辦公大樓的成交案。

由於安倍經濟學的貨幣寬鬆政策拉低了利率，促使房產投資需求有逐漸回溫的趨勢。此外根據統計，2014 年移入東京的人口數比 2013 年多增加了 2695 人來到 63976 人，比起其它大都市，流入東京的人口數更穩定且龐大，所以雖然去年日本全國地價還是下跌 0.6%，但唯獨東京地區地價上漲了 0.9%。

然而，NHL 研究機構的調查也顯示，超過半數的專家認為房地產價格在 2016-2017 年就可能會見頂然後開始衰退。專家目前較看好旅館業的未來發展，因為中國高消費觀光客不斷增加，但對於一般住宅的房屋資產則沒有那麼看好。Masumiya 表示，雖然人口老化是影響住宅價格的主要負面因素之一，但家庭收入停滯才是抑制租金與整體房價上漲的主因。