超越鐵飯碗》40歲提早退休「後悔！」99啪當爸爸買房發現「用合理價買到好物件」太難了｜買房財之道

1．延遲享樂，集中火力存錢投資，40歲時輕鬆買房買車

2．投資要有風險意識，要懂攻擊也要懂停損

3．買屋挑選有發展潛力的區段，上漲空間大

【文／蔡碧月】40歲那年，「99啪」確定投資收益超過公務員薪水後，決定申請提前退休。但在辭職前一年，他趕進度買屋，卻在出價過程中，因為一位80歲屋主的「震撼教育」，讓他認清「用合理價買到好物件」是幻想，重新調整開價策略後，終於在新店以不到2千萬買入30多坪的理想電梯中古屋。

1977年出生的「99啪」，法律系畢業後重考兩次才考上公務員，努力工作在10年內爬到9職等，年薪勉強破百萬，然而軍公教年金改革讓他有了危機感，更專注學投資，增加被動收入。

從菜藍族到股市高手

「沒有那麼厲害，我不是一夕致富！」為了早點拿回人生自主權，99啪從出社會以後就很省，薪水4萬多可以存下一半，，平常都騎摩托車代步，假日出遊有需要就租車，延遲買房買車，30歲才接觸股票，拿出200、300萬的存款投資，10年翻滾累積上千萬後決定退休。

投資剛起步時，他笑自己也是菜籃族，看報章媒體買股票，賠錢後才開始研究，悟出心得。簡單來說，他的投資修行分三階段，第一階段積極選股，重壓兩三檔的中小型價值股，追求高額報酬，等到本金接近破600萬以後，進入第二階段，戰略改成攻守兼備，開始持股分散，擴及大型價值股與公用事業股，同時配置一部分在ETF（指數股票型基金）；到了第三階段，投資規模破千萬後，重點在一個守字，進行資產配置，分散在股票、債券等工具，每年從市場提款200萬元現金。

他強調，投資要有風險意識，尤其是個股，基本面變差就要停損。一般認為投資ETF傾向長期持有不需要停損，這是指投資全世界、美股或大盤等指數型ETF，但有些區域型的ETF就不一定了，他買過一檔香港市場ETF，佔中後局勢改變，香港經濟往下走，幸虧立即停損。

買房的理想與現實

99啪坦承，他原本沒有想要買房，和太太租房子住很自在，直到孩子出生需要安穩環境，才趕緊在退休的前一年買房，「我的個性保守，認為買房是一大筆支出，加上覺得看屋麻煩，寧可保有現金投入股市。直到2017年買房後，發現房價漲幅雖然不多，但增值幅度已經足夠支付過去所繳的房貸總和還有剩，買房是不錯的投資。」

因為地緣關係，他鎖定新店找屋，以自住兼投資的眼光，鎖定三房含車位、室內實坪25坪以上，屋齡20年以下，公設維護好，近捷運、公園的社區型電梯大樓，不考慮公寓及華廈，「畢竟10年後如果想換屋，公寓及華廈相對沒那麼好脫手。」

在看屋過程中，有一間物件令他心動，房子的主人是一手屋主、80歲退休老翁，購入時成本極低。他以為有機會撿便宜，所以出價比實價登錄稍低，結果別的買家出價比實價登錄高，連談都沒得談，而且屋主價格踩得很硬，真是大錯特錯。

「用合理價買到好物件，原來件難度很高的事。懂行情的屋主不會便宜賣你，但不懂行情的屋主，往往只會賣得更貴。一般買家只要能用市場行情買到好物件就算很好了，至於還要便宜買到難度很高，要天時地利或有特殊管道，不然就是那物件有你不知道的風險。」

99啪表示，房子位於央北重劃區，雖然生活機能尚未成熟，疫情期間附近僅存的一兩間餐飲店倒了，而且因為有建案關係，白天噪音、粉塵較多，但重劃區的街廓整齊，捷運開通後房價上漲3成，未來發展可期，整體優點多於缺點。

回顧2018年辭職時，有網友留言說他一定會後悔，99啪覺得網友講對了，實際體驗過後就回不去了，他離職後出書《沒有18% 我靠股票打造自己的鐵飯碗》、《動能致富》，發現比起當公務員，自負盈虧的投資人生活更適合他，「雖然不知道未來會如何，但一如德國股神科斯托蘭尼說的『我這輩子最大的成就，就是我不是任何人的主人，也不是任何人的僕人』。」

看屋出價心得：

1.勇於出價：看到喜歡可以嘗試出價，不出價不會讓你買到便宜的房子，只會喪失主動談判及更多的選擇機會。

2.調查功夫：參考實價登錄、相關網路工具及銀行房貸專員的估價、或是去調謄本等都是必要的，像是「樂居網」、「好時價」、「中國信託房貸試算」、「王道及星展銀行的APP」，知道合理價位在哪，再參考自己的主觀好惡程度訂個底價。

3.出價策略：好物件人人搶，比起開低價再加價，失去和屋主見面的機會，不如心中有底價後，一開始出價就出高一點，爭取跟屋主優先見面談的機會，和屋主談之前都不要加價，這就是你的籌碼。