CCIM：Q1辦公室ICI指數最高

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CCIM台灣不動產投資協會定期偵測台灣商業不動產的環境變化，2023年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查的總平均指數為103.19點。與前一季相較下跌10.79點(2022Q4：113.98)。

本次調查中，三項指標(土地開發、辦公室、總體經濟)下降，兩項指標(旅館、店面)上升。在不計旅館的指數下，其中信心指數最高的標的為「辦公室」，在本次調查中為114.95點，相較前一季下跌14.84點(2022Q4：129.79)；信心居次的指標為「土地開發」，在本次調查中為106.52點，相較前一季下跌32.37點(2022Q4：138.89)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為97.83點，相較前一季下跌14.661點(2022Q4：112.49)；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為93.48點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季上升18.71點(2022Q4：74.77)。\

另外因旅館不屬於典型的商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為120.11點，相較前一季上33.29點(2022Q4：86.82)，指數「偏向樂觀」。

而全台三大都會之土地開發信心指數全國地區均有下跌跡象，其中中部地區信心點數最高，為107.60點，相對前一季調查結果下跌37.76點(2022Q4：145.37)；其次為南部地區，信心指數為106.52點，相對前一季調查結果下跌41.62點(2022Q4：148.15)；北部地區信心指數為105.44點，較前一季調查結果下跌17.71點(2022Q4: 123.19)。

另可將本指數分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數為102.89點，長期之信心指數為103.44點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

主持這項調查的政大地政系林左裕教授指出，受到疫情趨緩後的解封效應，國內旅遊爆發，且因入境旅客檢疫限制放寬，國際旅客來台旅遊意願上升，使得旅館投資之信心大增，指數高達120.11，為自2017年本指數編製以來之最高點，可謂｢鹹魚翻身」。而因美國通膨壓力持續，抑制通膨的升息政策尚未停歇，「總體經濟環境」的信心指數已自上季的樂觀(112.49)轉為本季的保守(97.83)，值得持續觀察未來的投資信心走勢。

在辦公室市場信心指標方面，CCIM投資師暨信義全球資產管理股份有限公司副總經理歐人彰從兩個方面來觀察：首先是國內經濟成長仍然是正向，在市區辦公室空置率仍低，加上ESG概念將引領頂級辦公租金與售價上揚，辦公室交易價格與租金展望仍為正向。

再者從資本市場端觀察，因為國際升息已近尾段，而中央銀行升息幅度也相對溫和，在資本端必要報酬率維持下，辦公室對中長期自用與投資人而言，仍屬合理投資標的，適合在現階段擇優購入。歐人彰指出在辦公室商品選擇上，目前市場氣氛有利於投資端，具有都更題材及交通投資議題資產是尋求資本利得投資人的最愛，而產業聚落、員工通勤等因素是自用類型買方的考量重點。

店面市場信心指標上升，較前季上升18.71點，CCIM投資師暨商業發展總監郭尚霖表示春江水暖鴨先知，本季店面投資信心反彈是商用不動產景氣重要觀察指標，隨著防疫政策鬆綁與內需復甦，大型商場與指標型商圈內店面將重躍舞台，拉動消費成長。郭尚霖指出比功能更稀少是體驗，比體驗更稀少是個性化，此為次世代品牌發展策略與通路市場重點，經過疫情挑戰零售業進行三個面向升級，首先是數位轉型，餐飲業者運用數位點餐機與機器人、外帶與料理包為零售賦能新藍海市場。第二是商圈移動，台北市忠孝復興商圈新光Diamond Towers與街廓都更將取代敦南成為時尚街區，線上電商搶佔線下實體店與商場百貨。最後是消費細分，因應個人經濟崛起，業者紛紛推出相應措施，例如像王品一個業種多個品牌，雲品自助餐轉攻個人套餐，中山商圈訂制個人風格店。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示，土地開發投資信心指標下降主要係因都市更新或危老案以外之素地貸款成數受限，資金緊縮導致投資人要求報酬率增加，加上平均地權條例修正通過後限制預售屋換約，市場觀望氣氛濃厚及美國升息仍未止步之預期心理影響下，近期多數建案實際去化率受到市場挑戰，因此開發商逐漸放緩購地腳步，多以先建後售或延後建築開發因應，預期整體住宅市場將回歸由自住購屋者主導。在旅館市場投資信心方面，過往疫情期間代表風險性資產的旅館產品，隨邊境開放逐步帶動觀光及商務需求、住房實質營收RevPAR逐步提升及國內外旅館集團看好後市積極整併布局下，旅館產品將成為今年不動產市場備受矚目的投資標的。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，本季總體經濟環境的信心指數轉趨保守，可歸因於通膨讓聯準會啟動快速升息與縮表，造成房貸利率持續攀升，然近期矽谷銀行破產倒閉引發連鎖效應，市場評估聯準會將放緩升息，美國抵押貸款利率開始走跌，將有機會使美國房市再次熱絡，在全球經濟變化下，CCIM台灣商業不動產投資信心的走向值得投資人繼續觀察與追蹤。

CCIM台灣不動產投資協會定期偵測台灣商業不動產的環境變化，2023年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查的總平均指數為103.19點。與前一季相較下跌10.79點(2022Q4：113.98)。

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