244萬贈與免稅額別用錯！父親送房兒轉賣被追稅224萬...4種贈與模擬試算避開高稅陷阱
【文／葉一秋】許多父母知道透過每年每人244萬元的贈與免稅額，提早做資產分配，為子女購置房屋，然而卻經常為省小稅，反而被課徵高額稅金。有專家指出，遇過一位父親將房屋贈與給小孩，小孩卻在短短3年內又將房屋出售，被國稅局課徵高達224萬稅金，父子倆悔不當初。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，遇到不少民眾還存在舊有思維，也就是在房地合一稅施行以前的舊觀念，因而踩到稅務陷阱，曾經遇過一位父親，87年取得1戶台北市士林區福國路華廈，110年贈與給小孩，小孩在113年以成交價1100萬元出售。
📌父母贈與狀況多：每年轉存244萬給不同小孩？國稅局竟找上門... 7大贈與免稅額規定多數人誤會大了
首先會遇到贈與稅的問題，部分民眾以為贈與房屋的贈與稅是用市價來計算，實際上是以土地公告現值及房屋評定現值計價，遠低於市價，如該戶市值雖是1000萬元，但土地公告現值及房屋評定現值加總後僅413萬元，不到市價的一半，其贈與稅計算如下：
110年福國路華廈
土地現值393萬元，房屋評定現值20萬元，總現值413萬元
110年度贈與免稅額為220萬元，稅率10%
贈與稅=(413-220)*10%= 19.3萬元
而小孩在110年受贈取得，113年以1100萬元出售，屬於新制房地合一稅計算房屋交易所得，取得成本為房屋評定現值+土地公告現值，總現值為413萬元，房地合一稅計算方式如下：
113年福國路華廈
土地現值410萬元，房屋評定現值15萬元，土地漲價總數額17萬元
(一)房地合一稅計算應繳所得稅
申報所得總額=1100萬元-413萬元 -17萬元-30萬元(註1)=640萬元
應納稅額=640萬元*35%(註2)=224萬元
註1：必要費用未列舉上限扣除額30萬元
註2：時間2年以上未滿5年稅率35%
由於受贈取得成本認列金額遠低於市價，使得須繳納高達224萬元的房地合一稅，相當驚人，若換以下方式，可大幅降低房屋交易稅金：
(二)若父親不贈與給小孩直接出售，屬舊制申報財產交易所得稅，應納稅額計算
售屋所得=15萬元*46%=6.9萬元
所得稅級距 | 5% | 12% | 20% | 30% | 40% |
應納財交稅 | 3,450 | 8,280 | 13,800 | 20,700 | 27,600 |
(三)若父親不贈與而在110年發生繼承時，113年出售房屋，屬於舊制財交稅
房屋成本＝(繼承當下的房屋評定現值＋土地公告現值)＊物價指數
售屋所得=1100萬元-(413萬元*物價指數110%)(註3)=645.7萬元
申報所得總額=
售屋所得＊(房屋評定現值／(房屋評定現值＋土地公告現值）)=645.7*(15萬元/(15萬元+410萬元)=22.7894萬元
所得稅級距 | 5% | 12% | 20% | 30% | 40% |
應納財交稅 | 11,394 | 27,347 | 45,578 | 68,368 | 91,157 |
註3：物價指數依主計處公告為準，每月會有新的變動，參考110年4月數據
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(四)節稅規劃
現金贈與220萬給小孩，以市價1000萬出售給小孩，買賣價款不足額780萬申請銀行貸款，節稅規劃後的房地合一稅。
申報所得總額=1100萬元-1000萬元 -17萬元(土地漲價總數額)- 30萬元(註1)=53萬元
應納稅額=53萬元*35%=18萬5500元
節稅金額：224萬元 – 18萬5500=205萬4500元
不同的房產規劃，將造就不同的稅務結果，當然，若房屋為自住，2年內不管先買後賣，或先賣後買，都能以重購退稅的方式，將被課徵的房屋交易所得稅退稅回來，不過，陳俊宏也指出，近年來國稅局針對重購退稅審查嚴格，舊屋必須真的有居住事實，且不僅僅只看水電錶，還會進一步調查是否有實際居住的紀錄。
即使通過後，新屋記得要5年內不得移轉，更不能將設籍遷出，且不能出租、供營業使用，否則國稅局依舊會討回所退的稅費。
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