2026等得到甜甜價嗎？4大利空悶燒「極端房市」買房比誰口袋深｜房市觀點

Yahoo房市觀察員 / Ting（地產秘密客版主）

時光飛逝，2025年即將進入尾聲。這一年房市關鍵字用一句話形容：「量縮價緩跌」。受到政府打房、央行限貸影響，今年不論是看屋量、成交量，甚至是預售市場的買氣都明顯降溫，建商推案開始收斂開價策略，目的只求能「順銷」。

根據內政部資料統計，自2024年Q4起，全台建物買賣移轉戶數年增率已連續三季呈現負值；2025年Q2全台住宅價格指數148.65，較上一季小跌0.26%。雖然跌幅不大，但在過去幾年幾乎只漲不跌的市場中，已是一個重要訊號。

準備迎接2026年到來，我們先來回顧2025年房市到底發生了哪些大事？

一、央行限貸風暴延燒，管控不鬆手

自去年9月19日央行啟動限貸令後，打房政策已經超過一年。市場交易量急凍，但央行至今未見鬆綁跡象。金檢持續加強，銀行在申貸審核上仍相當嚴格，貸款成數下降、鑑價保守已成市場常態。對於多屋族與投資客而言，資金壓力不斷升高。

二、新青安排除《銀行法》第72-2條

上半年不少首購族抱怨「新青安貸款」排撥進度緩慢，如今情況已有明顯改善。銀行將房貸資源優先留給新青安與首購族，不動產集中度控管仍在，但至少撥款速度回到正常水準。不過，對於二屋以上的買房族，申貸仍採取保守態度，銀行資金明顯「只給剛需，不給投機」。

三、換屋族切結期限延長至18個月

央行針對第二屋限貸五成的規定，開放「換屋族」可透過簽切結書，就不受限貸成數限制，原本舊屋規定1年內需出售，如今延長至18個月。不過聽說銀行實務上仍不敢放行，考量到貸後管理困難，導致換屋族雖有政策利多，實際申貸仍卡關。

四、房貸利率創2008年金融海嘯單季新高

今年房貸利率一路攀升，創下自2008年金融海嘯單季以來的新高。銀行房貸以價制量，房貸利率全面上揚。一般首購房貸約2.5%至2.6%起跳，第二戶利率更是超過3%以上。

展望2026年房市表現，恐出現更明顯的「極端化」現象。成交量短期內難以扭轉，房價全面走高的可能性不大，市場將更分化。

1. 核心蛋黃區、交通便利，具備剛性需求的地段，買盤穩定、抗跌力強，加上品牌建商資金雄厚，不願輕易讓價；反觀缺乏建設題材、沒有地段優勢的蛋殼區新案，成交動能明顯轉弱，未來更可能面臨價格調整修正期。

2. 中古屋市場則面臨價格修正壓力，尤其是屋齡老舊、地段條件差的中古屋，買方議價空間更會擴大。

總結來說，房市沒有永遠的多頭，也沒有真正的空頭，市場的走向往往受到政策面、資金與供需變化影響。2026年即將到來，對想要買房的人而言，考驗的不僅是挑選物件的眼光，更是面對市場波動時的耐心與口袋資金實力。只要穩住基本面，反而更有機會在不確定的市場裡，找到真正適合自己的理想好房。

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