200戶交屋僅30戶完貸！當初簽約誰料得到？預售貸8成竟從慣例變特例...交屋潮變斷頭壓力｜房市觀點

Yahoo房市觀察員/Sam（地產秘密客版主）

房地產斷頭潮來襲，隨著銀行放款水位依然緊縮，不少購屋客在貸款時遇到問題，不但開辦費、利率偏高，甚至有部分民眾因政策調整，面臨貸不足額甚至貸不到款的窘境。前陣子剛傳出台中有預售案在交屋時赫然發現，200戶的社區在交屋三個月後僅30戶完成貸款，85%的已購戶房貸卡關。

很多人以為買房最難的，是談到一個滿意的價格，卻忽略了交屋前最後一哩路－「現金流」才是真正的決勝點，買房這件事不是在簽約當下就完成了，而是在交屋貸款後才算塵埃落定。

能不能順利交屋，跟交屋現金流的足夠與否大有關。交屋現金流指的是在鑑價出爐、核貸確定，到撥款過戶這段期間，是否有足夠的資金支付交屋款、暫收款和雜支。任何一環卡住，都可能讓你從滿心期待的交屋，瞬間變成面臨違約賠款的壓力。

交屋前倒數九十天 檢視現金流關鍵期

很多人買預售屋變成斷頭戶，問題就出在對貸款成數太有信心，買房子的時候以為貸個八成絕對沒有問題，沒想到時過境遷，八成幾乎已成VIP專利。事實上房子的貸款成數，在不同銀行、估價師之間都可能存在差異，而且鑑價依據的是市場行情而非買方的心理價位，萬一遇到市場反轉，情況可能更雪上加霜。

我們常提醒粉絲，交屋前半年一定要準備好貸款好體質。至於交屋前的倒數九十天，則是檢視現金流的關鍵期。建議先備齊所有財力與不動產文件，建立「保守、基準、樂觀」三種成數試算，計算每一版本的資金缺口，為接下來的房貸申請做準備。

清楚掌握自身財務狀況後，就可以提前向銀行諮詢，貨比三家不吃虧，畢竟每間銀行重視的條件不太一樣，多比較才能找到對自己最有利的條件，找到最合適的，再來向銀行申請房貸送件。

要是貸款成數不如預期且現金流不足的情況下，要盡快啟動預備方案，一方面尋找可能提供更高成數的銀行，同時洽詢增加保證人、擔保品來提高貸款成數的可行性，或是盡早處分手上擁有的其他處房產，來擴大現金流、增加貸款成數(畢竟現行政策規定，名下第二戶現貸五成、第三房以上三成)。

房價可以辯論，但現金流只有夠或不夠。想要順利交屋，提前檢核交屋現金流是必要的，當市場刮起落山風，能安穩靠岸的只有準備充足的人。

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