高雄40年老建商 蛻變豪宅新秀 國城共治新時代 父子三人吵出轉型之路

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一戶2億元的豪宅國城定潮,是國城40年代表作,也宣告國城的轉型。洪平森白手起家,思想卻不守舊,願意放手,攜手兩子再創事業高峰。

文/游筱燕

根據《財訊》報導,高雄最新十大豪宅排行榜出爐,以單戶逾9000萬元交易總價排名第二高的「國城定潮」不但是新面孔,也是排行榜中唯一還沒完工交屋就創新高價的個案。據聞近期有買家豪擲2億元購入高樓層景觀戶,將成為年底實價登錄亮點。

挑戰超豪宅 重塑高端品牌

《財訊》分析,入榜豪宅各有特色,國城定潮創下許多第一。第一次有人在建案社區同時引進兩家日本米其林餐廳;高雄第一次有建商規畫從建築、景觀、室內、燈光、營建管理都是國際團隊;這樣的組合在台灣,目前也是前所未見。

國城建設將定潮視為40年的代表作,亦是國城塑造高端品牌的第一役。國城長期深耕高雄,全高雄都有國城的足跡,包括農十六、美術館、亞灣區、澄清湖、楠梓、路竹、鳳山等,有透天、也有大樓,首次挑戰超豪宅,從規畫蓋到現在已經12年,完工日卻一延再延,一副不急著賣的樣子。

根據《財訊》報導,國城建設的創辦人是洪平森,他曾擔任過台灣省建築開發商業同業公會理事長、大高雄不動產開發公會理事長。

建築本科系畢業的洪平森,26歲時向父親借了15萬元,從同學的朋友土地合建案開始創業。洪平森表示,他歷經台灣退出聯合國、美匪建交,土地出現逃命潮,不到6個月隨即石油危機、通膨,土地價格從谷底翻揚,一日三市。他說1978至1980年正是全國房市最瘋狂之際,有建商房子一戶賣200萬元,今天不買,明天就漲5萬元。

《財訊》報導指出,洪平森因為年輕有衝勁,30多歲就力挑21層大樓,遇上景氣大好,累積一筆財富。但他採取穩健保守策略,一年頂多推出2、3案,避免財務槓桿過大,也不喜歡炒地皮。洪平森說,當時有人光靠土地買賣暴富,遇上景氣反轉,「一坪100萬元變成30萬元!」他因此平穩度過80至90年代的建商倒閉潮。

2000年左右,洪平森在楠梓蓋一批透天別墅,通常是蓋完半年內完銷,最後一期卻賣了一年賣不完。他調查發現,原來是高雄3大產業支柱都在裁員,包括中油、加工區、海軍,為不繼續削價競爭,他將住宅推案腳步緩下。恰好得知隸屬經濟部加工出口區的高雄軟體園區,發包一波三折,承包商挖了洞就落跑,洪平森去接下土地6000多坪、總建坪4萬坪的爛攤子,投入超過28億元做商辦,被所有人笑神經病。

建軟體園區 證明獨到眼光

大高雄不動產開發公會理事長林詠盛分析,其一,土地是經濟部的,建商只有產權,雖產權可租可售,但商業模式對高雄人而言很陌生。其二,限定唯有數位內容產業可以進駐,但高雄當時哪有什麼數位產業?第三,高雄沒有商辦市場需求,連有土地產權的85大樓都未租滿,何況這塊地並沒土地產權。

結果被洪平森看對,2007年商辦完工後,政府積極引導數位產業進駐,鴻海董事長郭台銘在高軟另一基地,設立雲端研發中心,高軟變得炙手可熱。如今全球第二大遊樂設備商智崴的總公司在此,義隆電子、鈺創科技、西基電腦動畫、和沛科技等皆駐點,辦公室早就完銷。

根據《財訊》報導,大約在洪平森決定接下高軟時,他的大兒子,畢業於台大資工系的洪士庭進入國城建設,從工務、設計開始學起。那時他建議父親,參考外商公司室內規畫,高軟大樓的每一層都內建淋浴間,以及公用的大、小會議室,受到廠商好評。2010年,成大建築研究所畢業的小兒子洪嘉聰,也加入國城團隊。自此,父子三人各以所長,攜手並肩作戰。

不過父子三人的互動,非常激烈有趣,甚至會為理念公然鬥嘴。比如洪平森說自己辛苦40多年,該退休了。洪士庭立刻吐槽,「我爸到80歲都不會放手。」洪嘉聰也說:「我爸是管滿多的!」儘管如此,洪平森也是笑笑地回,「我已經睜一隻眼閉一隻眼,看他們快跌倒也是要扶一下吧!」

《財訊》分析,國城定潮這棟代表作,會規畫超過十年,其實也源自兒子們的「找麻煩。」當初洪士庭與原來的地主太平洋建設談了多年,洪士庭答應時任太設董事長章啟明要蓋最好的建築,才終於說服太設出售2000多坪的定潮基地。為遵守諾言,兄弟倆研究許多國內外建築設計師,最終拍板由新加坡SCDA事務所操刀建築規畫與外觀設計、奢華酒店安縵御用設計師JAYA和澳洲TFB負責公設和燈光計畫、日本現代景觀大師枡野俊明做景觀設計、日商大林組來執行營建管理。

堅持理念 三人不時鬥嘴

洪士庭說,這4個團隊都在國外,要整合各方意見,任何訊息往返都是英文,在疫情後變得更加困難,常常一調整圖面就是一整套變動。光是拆外觀帷幕就花了一年半,只因不想被刮傷。

負責和國外團隊溝通的洪嘉聰說:「飯店設計會從家具和軟裝一起設計,是原創買不到現成,光是600多件家具就有80多種布料加皮革。3年前布料還有,後來斷貨找替代,整套系統又要重新設計。」現在還在修改、增加景觀設計,連景觀石頭都要從日本運來。

好消息是國城定潮目標在明年第一季末完工,而亞洲換肝之父名醫陳肇隆一家也即將入住,陳肇隆還特別誇讚洪平森白手起家,洪士庭和洪嘉聰青出於藍。 國城目前的推案規模,是自成立以來最大,庫存案量逾500億元。今年初還跨足台南,與府都建設聯手拿下南台灣最大規模的平實營區公辦都更案。11月中,還攜手高興昌鋼鐵組成「智匯方舟」合作聯盟,標下史上投資規模的最大公辦都更案「高雄特貿三」案之南基地南側。洪士庭也自創品牌寶象建設,在南部累積一定的年輕人口碑,正盤算北上推案。父子三人攜手壯大國城的故事,現在才要開始。…(本文出自《財訊》雙週刊647期)

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