高資產買盤轉向商辦 南京松江再掀投資熱

文／住展雜誌

在政府全面升級住宅市場調控、囤房稅2.0與實價查核雙軌並進之際，資金正悄然移動至政策影響相對較低的商用不動產領域。特別是位處北市核心、擁有交通與商圈優勢的老牌辦公區域，近期成為法人與高資產買方資產配置的新落點。其中，南京松江商圈表現尤為活絡，不少整層或大面積商辦釋出，市場反應積極。

近期市場即傳出，該區內有一筆位於建國北路的高樓層整層商辦釋出，因面積規模完整、產權清晰，具備登記車位與即用條件，在消息尚未公開之際，已吸引部分尋求自用據點的企業與高資產買方留意。據了解，該案總面積約142坪，涵蓋主建物、附屬空間、公設與機械車位，條件貼近診所、事務所與家族辦公使用需求，若成交條件合理，有望補足區內整層供給稀缺的現況。

南京松江：北市老牌金融辦公核心

南京松江商圈為台北市發展最早的金融辦公區之一，素有「台北華爾街」之稱。包含台新金融大樓、元大證券南京分公司、中信金控大樓、三商金融大樓等皆在此設點，形成完整金融聚落。區內交通機能亦極為發達，松江南京站為中和新蘆線與松山新店線雙捷交會點，並連接南京東路、松江路、建國北路與民生東路，商業機能與交通節點雙重優勢，使該區長期維持穩定辦公需求。

近年來，區內多處老舊辦公大樓也陸續啟動改建與都更，包括六福客棧基地、慶泰大飯店、元大大同大樓等，正進行整建或規劃為鋼骨純辦案，象徵南京松江商圈已進入新舊交替的轉換階段。

雖然區內多數大樓屋齡已超過30年，但在危老與都更政策誘因下，老商辦反而成為法人資金眼中的潛力資產。專家指出，這類資深商辦雖外觀不若A辦新穎，但因地段成熟、土地持分比例高且產權單純，具備未來改建話語權，是具攻守兼備屬性的中長線資產。對企業自用者而言，可降低長期租金壓力；對投資者而言，則兼具收租與轉手彈性。

日商承租穩定性高，投資人偏好明確

穩定租賃結構亦是商圈受歡迎的重要因素之一。深耕北市商用不動產十餘年的華誠國際不動產營業專員趙祐辰指出，該區長年吸引日商設點，不僅因為地段與交通便利，更因日商重視契約精神，往往租期穩定且不輕易退租。「就我接觸過的案例來說，假設一家日商決定來台發展十年，幾乎都是準備好十年內所需的各項資金，而且只要簽完約，他們多數會認為合約就應該走完，反而對於台灣可以提前解約的文化感到不理解。」他說。

目前南京松江商圈整層釋出機會仍屬稀少，多數辦公空間為出租性質，自用型買方若有具體需求，往往需花費時間等待合適標的。根據市場觀察，區內中古商辦單價多落在每坪90至100萬元之間，指標型物件甚至已見破百成交紀錄。此次釋出的高樓層整層案，即位於建國北路二段的「文經大樓」，亦被視為市場中罕見具自用彈性的整層產權辦公選項。

在升息與通膨仍未完全穩定之際，住宅市場受政策與融資限制所困，風險變數相對升高。與之相比，地段穩定、用途單純、進可攻退可守的辦公室資產，正逐步成為高資產族群在台北市中心重配置的優先選擇。

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