高盛：陸房市未來十年將有巨大變動 存量時代開啟「三分天下」新格局

全球四大投行之一的高盛 (GS-US) 最新發布《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》報告，對中國房市中長期演變做出突破性預判。報告指出，中國房市將在 2035 年前經歷深度重構，新屋市場規模恐將腰斬，中古屋交易與存量資產營運將崛起為產業新支柱。

高盛預測，中國新屋市場將經歷「斷崖式收縮」，銷售十年內再縮水 40%，今年新屋銷售面積預計跌至 8 億至 8.5 億平方公尺，較去年 9.7 億平方公尺再下降 12% 至 17%。到 2035 年，新屋銷售面積較 2024 年將二次收縮 40%，降至約 5.8 億平方公尺，較 2021 年高峰 18.2 億平方公尺累計縮水 68%。

以 2024 年 9.7 兆元新屋銷售額為基準，2035 年新屋銷售額恐回落至 5 兆至 5.5 兆元 (人民幣，下同)，而中古房與租屋市場將貢獻同等量級交易規模。

高盛強調，這一輪調整並非週期性波動，而是中國城鎮化速率放緩、人口結構變遷與存量替代加速共同作用的結果。

此外，高盛還預測，主要大型建商「強者恆強」格局固化，市場集中度將突破歷史高點。前十大開發商市佔率料將從去年的 21% 躍升至 2035 年的 50%，與美國、日本成熟市場 40% 至 50% 持平。一、二線城市貢獻主要大型建商 60% 銷售額，新增土地儲備中 92.5% 集中於一二線「十大核心城市」。

前十大建商某位高層說：「未來投資地圖上，只有北上廣深與六大強二線城市值得標註。」

中古房交易方面，高盛認為住房消費邏輯將發生根本轉向。2035 年，中國中古房交易量預計達 8 億至 9 億平方公尺，佔全行業總交易量的 66%，高於目前的 45%，超越美國（90%）指日可待。

高盛還預測，存量營運將啟動 5.7 兆元的「黃金賽道」。隨著翻新需求爆發，2035 年存量房翻新面積將達 20 億 - 23 億平方公尺，較去年成長一倍，帶動建材、家裝等產業鏈規模突破 5.7 兆元。老化改造、社區營運等細分領域將崛起，110 億平方公尺建築存量中，年均 1% 的翻新率約 1.1 億平方公尺，將成為穩定市場引擎。

高盛在報告中還揭示中國房市的「三重變軌」。首先，從增量開發到資產管理，建商需從「賣房子」轉向「經營空間」，華潤置地提前佈局商業地產的案例被視為標竿。其次，未來競爭焦點將集中於存量資產週轉效率與使用者營運能力。

最後，中國房市將從政策依賴內生成長。5.7 兆存量市場需求中，60% 屬於政策驅動弱、消費屬性強的可持續內需，這將成為對沖經濟波動的關鍵力量。

高盛亞太區首席地產分析師指出，中國房市正經歷從「高週轉」到「長週期」的歷史跨越高，能駕馭存量資產、穿透週期波動的建商將在未來十年掌握話語權。

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