預售房價高高掛！滿街百萬單價建案有幾人買得起？豪宅建商「拼價格戰」改走迷你路線｜房市觀點

Yahoo房市觀察員 / Ting（地產秘密客版主）

房價居高不下，儘管央行祭出多波信用管制措施，限制多屋族貸款成數，但預售屋房價似乎沒有出現太明顯鬆動，特別是品牌建商推出的熱門地段新案單價依舊貴鬆鬆。

根據房仲公司彙整實價登錄資料顯示，以台北市預售屋價格來看，除了萬華區還可以找到單價不到100萬的案子，其他區域普遍突破百萬俱樂部，甚至連多數行政區屋齡10年內的新成屋也紛紛突破百萬門檻，讓首購族只能望屋興嘆。

那麼，在單價居高不下、購屋族負擔吃緊的情況下，建商該如何讓房子順利銷售？

答案很簡單：在單價不變的條件下，壓低總價，最直接的手法，就是讓「格局迷你化」。

這幾年持續觀察市場發現，越來越多建案的標準層平面圖變得「似曾相識」，就連豪宅一線建商在規劃格局時，也開始走向「首購化」路線，單層8~10戶以上的比比皆是，最常見邊間為最大坪數主力戶，中間則塞進最小坪數產品，夾在戶與戶之間，這類格局通常只有單面採光、衛浴無窗，還有一種是一踏進家門就是開放式廚房，入門沒有空間可做鞋櫃收納區，客廳變成暗廳、毫無採光可言。

從建商角度來看，這樣的調整是現實考量。高地價、高成本時代，若不縮小坪數，就無法維持市場可接受的總價帶。對消費者而言，雖然坪數變小，但能用相對可負擔的價格買進品牌建商的新案，仍具有吸引力。許多買方心裡甚至會想：「以前建商推大坪數根本買不起，現在終於有機會入手同品牌的房子了。」

然而，並非所有建商都選擇這條「迷你化」之路，前陣子剛好看到一個深耕地方30幾年的品牌建商推出新案，第一眼看到平面圖驚了一下！整個基地規劃兩棟建築，純住家、零店面，單層三戶、雙梯配置，其中兩戶為三面採光，另一戶竟然有四面採光！在現今市場中，這樣的格局真的非常罕見。

一問之下，才知道這家建商老闆一直對格局有很大的堅持，也因此，他們的產幾乎都是自住客買單。當然，這樣的堅持也意味著成本更高、利潤更低，房價自然難以壓低，但在市場上也會面臨與其他「迷你化產品」之間的價格競爭。

放眼整個市場，「迷你化」格局的趨勢似乎短期內難以逆轉。當房價不降、建築成本墊高的狀況下，建商與購屋客都在尋找一個「總價帶的平衡點」。只是當我們一次次在平面圖上看到坪數被切得越來越細，採光面越來越少，也不得不感嘆，當豪宅建商都開始走向迷你化時，代表的不只是市場策略的轉變，更是一種高房價市場的現況。

畢竟，在寸土寸金的城市裡，「空間」早已成為最奢侈的商品了。

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