雙2.0風暴 難撼法人投資市場

·2 分鐘 (閱讀時間)

新冠疫情的警報並無隨著疫苗的接種而停歇,但資產市場膨漲的速度也沒因為各類警示而走緩,持續高歌猛進、衝衝衝。然而7月1日後,實價登錄及房地合一2.0雙雙登場,消費者關心的除預售屋納管,以及高稅率閉鎖期延長外,法人的房地合一稅率從固定稅率的20%,加碼、比照個人短期交易的高稅率,是否衝擊市場,值得關注。

正本清源,法人投資不動產傳統需求有三種:首先是「以買代租」,購置企業營業場所的自用需求;其次是選購具有高而穩定的租金收益率的商用不動產,同時滿足固定收益、資產配置,及尋求獲利了結的處分成果;第三是開發商以原料角度買進土地或可供活化的物件,再進行加工、加值,創造最高市場價值,以供銷售,作為主要收入來源。

惟2016年之後,自然人新購的不動產改為以實價為基礎,分離課稅的房地合一稅,改變過去買賣不動產低稅的結構,也帶動新一波改以法人名義投資不動產的另類趨勢。 進一步觀察,個人與法人間的左手換右手,墊高資產帳面成本,以利後續處分時節稅,或直接開設公司行炒房之實,所在多有,甚至已經嚴重波及住宅市場秩序。從內政部今年3月5日發布的統計研究即可窺見一斑:2020年第4季,持有1年內即出售住宅的比例,自然人為9.74%,非不動產及營建工程業法人的短期交易比例則高達54.51%,顯示法人的住宅短期買賣行為相當頻繁。

因此無論是央行對於法人購置住宅的貸款成數壓抑到4成,或是房地合一稅拉高法人短期投資的稅率,都直接精確瞄準以法人名義短炒、避稅、囤房的假性需求。這類操作手法的屋主會在7月1日前出現節稅處分的動機,但即便未能如期出場,頂多在超低利環境多賭2、3年,對市場影響有限。

相對從企業自用、長期收租經營或是建商投資原料的三大傳統剛性需求來看,以投資產品或持有時間的特質分析,政策環境其實文風不動。反映在市場交易面,今年前4月以法人投資為主的商用不動產市場已達518億元,不但是歷年同期新高,更是去年同期的3.8倍,而土地交易金額981億元,面積比去年還多1成。預期商用不動產在投資環境、產業升級、資金動能三駕馬車帶領下,再加上有效管制短期炒作現象,四大支撐會增強企業投資意願,放大商用不動產及土地交易規模。