雙北市預售案公設比飆上新高！虛坪改革若上路 總價不會變便宜、但單價恐將被推高

住展雜誌今（22）日公布最新統計指出，台北市和新北市預售新案2025年平均公設比，分別來到35.7%，34.7%，已雙雙飆上史上最高點，小基地開發趨勢、法定逃生消防設施等因素都是造成公設比居高不下原因之一；虛坪改革若上路，市場專家指出，消費者買房，房地總價並不會變便宜、但單價恐將被推高。

根據住展雜誌統計，雙北市2025年公開的新成屋、預售屋建案平均公設比，台北市為35.7%，新北市則為34.7%，雖然與前幾年的差距不大，仍為統計紀錄以來高點。

尤其台北市，在40%以上的高公設比新案，來到一成，2024年則為5%。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，與公設比高低息息相關乃建築基地面積大小，小基地案因為興建出戶數較少之社區，難以分攤公設，而法定逃生消防等設施又已占去一定公設空間，便容易產生高公設比產品，而素地稀缺與危老案盛行的台北市，成為小基地案大本營，加上去年景氣不佳，公開案數量少，更凸顯其比例，台北市在2025年推出新案中，基地不到200坪的新案，就佔近四成，高於2024年的三成。

新北市方面，面臨市況差而改推市區小基地案，亦能降低建商銷售風險，去年就有兩成的新案，基地面積不到200坪，遠高於2024年的不到一成五，也會與高公設走勢正相關。

而高房價悲歌下，就算高公設比，因小宅能壓低總價的特性，市場仍然買單。以在房市冷氣團狀態逆勢快節奏完銷的台北市延三夜市一帶的「伊寧橋寓」、景美的「怡富景絵」來說，公設比都來到四成，但皆有小坪數、甚至套房規劃，成交可落在千萬元總價帶，且均有捷運生活圈機能，縱然犧牲了室內空間，但好入手與期待未來轉手獲利，終究引起買盤興趣。

此外，雙北市的相對低公設比新案已相對較少，僅三成左右公設比的新案，已屬零星，去年低於32%公設比的新開案個數，就不到一成，這類產品自然有其吸引力，比方說公設比不到32%的台北市大同區「大同新豐采」圓滿在亮相三季內結案，而公設比只有30.4%的新北市永和區「新碩永傳」，銷況亦進入尾聲。

陳炳辰指出，雙北市後續在內湖、萬華、中山、大安、三重，都已有小基地案預告登場，預期公設比不低。今年將有虛坪改革相關調整上路，或有機會調整新案公設比數據，但要注意的是，因為銷售總價不變下，換算較少的坪數，反而演為更高單價局勢，高房價問題並無法由此解決，只是稍微平衡心理層面上的感受。

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