通膨VS.經濟衰退 升息與否的兩難課題

商益

Elon Musk 在房價和商業房地產發出了警報，他認為聯準會的快速升息造成的流動性緊縮讓商業房地產接近崩潰邊緣，房價將開始下跌。

房價下跌聽起來十分吸引人，如果你尚未買房，應該準備打開房仲網站，開始瀏覽適合你的不動產物件。

房價下跌的確是購房的好時機，但大多數人忽略了一個關鍵：除非自備款超過房價一半以上，否則房價下跌的同時，購屋者也必須面對高利率帶來的高貸款成本；在前幾年的低利率環境下，多數人是以房價的 70%-80% 向銀行貸款。

「商業房地產正在迅速崩潰，下一波受到打擊是房屋價值」，Musk 於本週一在Twitter 上發表看法。

短短兩年內，聯準會將原本接近零的利率水平快速升至 5%；面對近 5% 的無風險利率，不少人選擇將資金轉換至銀行賺取利息或投資債劵，造成市場上流動性緊縮；而升高的借貸成本提高貸款和融資成本，並拉低房地產價格，排擠其他用途的商業不動產資金。

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且疫情發生後，遠端工作型態興起，企業開始配置一定比例的人力在家上班，企業對於商業房地產的需求下滑，間接影響到餐廳、飲料店等民生營業場所的人潮減少，也是造成不動產投資價值開始下滑的原因。

年初因升息過快，加上客戶大規模提款引發流動性緊縮危機後，規模較小的地區性銀行擔心聯準會繼續升息，將引發放款違約率上升，因此在 KYC 及審核放款成數也更加謹慎，因為銀行亦面臨經濟衰退以及違約風險增加的可能性；加上資產價格開始下滑對於高度倚賴地區或較小銀行資金挹注的商業房地產尤為不利。

Musk 於今年四月在 Fox 新聞台' "Tucker Carlson Tonight" 節目中表示，升息對商業房地產的衝擊尚未完全顯現，隨著利率高漲，客戶將陸續取消租約或不再續租，且他認為之後五年將陸續出現房地產呆帳，以及以固定利率向銀行抵押貸款到期後，房主也將面臨急增的每月還款：「這絕對是最嚴重的潛在問題。」

剛以 26.7 萬輛 Model Y 擊敗 Toyota Corolla，成為全球第一季汽車銷售第一名，Musk 對於高利率的抱怨是他認為增加的房貸會排擠其他支出，實際上反而是漲價，如 Tesla 必須降價以維持銷售量；但若不升息，通膨將會吃掉大部分的薪資成長，進一步推動物價上漲。這兩難課題該如何抉擇？

人永遠會選擇對自己較為有利的選項，因此這個難題沒有對錯，只看你身處甚麼位址，如此而已。

核稿編輯：陳涵書

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