買預售怕遇「爛尾樓」！專家揭1角色要慎選：建商落跑機率低

【文／李寧】買房是人生大事，卻也是最容易踩雷的投資之一。在購屋過程中，除了要挑地段與價格，建商品牌與施工品質更是受到高度關注。市場上建商眾多，品質良莠不齊，如果沒有細作功課、謹慎挑選，恐怕會衍生後續許多居住問題或法律糾紛，如交屋沒多久就漏水、磁磚剝落，甚至是尚未交屋，建商就「落跑」的爛尾樓，消費者面臨求償無門的窘境，而這些問題往往源自「建商好壞」的差別。

好建商與壞建商之間的落差，比想像中來得更大，專家提醒，購屋者應了解「好建商」與「壞建商」的差異，並多方蒐集資訊，以降低購屋風險，才能避免賠掉這輩子努力積攢的血汗錢。

判斷好、壞建商關鍵差異

• 查閱背景：查閱建商的過往建案，是否曾有重大瑕疵。

• 觀察施工：觀察工地安全、施工品質是否嚴謹。

• 查詢口碑：實際走訪成屋社區，詢問住戶經驗；又或可上網找相關論壇、社區討論區等，了解交屋後的維修處理態度，也就是售後服務。

另外，想了解建商基本資訊，最快的方法正是上經濟部商業司商工登記網站查詢；查詢的重點以成立時間、資本額、負責人資料等為主，這些都是能夠辨識建商財力、實力的關鍵。

買預售屋如何避開爛建案？

近年來國內預售屋買氣火熱，其付款方式對於新手或小資族來說相對友善，不過究竟要如何避開條件不佳的建案？馨傳不動產智庫執行長何世昌就曾表示，「有些人說預售屋不能買，因為景氣好的時候隨便蓋也賣得掉，景氣不好時偷工減料，但他認為不管時機好壞，都有好建商與壞建商，挑一家可靠的建商最重要。

他指出，台灣建商形態很特別，多數建商自己都沒有自家營造廠，因此角色較像「統籌者」，整合建築師、結構技師、營造廠、大小包商等角色，再將房子蓋出來。「因為建商最大，其他人都得聽建商的，即使營造廠技術再好，而建商規劃差且建材爛，那房子也不香了。」

因此，購屋者若真要選，他建議要先選建商。

那麼買預售屋擔心建商倒閉「落跑」，留下爛尾樓怎麼辦？何世昌指出，這時應該就要慎選「代銷」。主因在於，代銷承接建案來銷售，最怕正是收不到銷售佣金，「所以代銷接案時往往會評估建商是否可靠，就把奇奇怪怪的建商給剔除掉了。」

至於風評不佳的建商為何仍能在市場中存活下去？何世昌坦言，儘管外界都說要重視評價、品質，「其實談理想很容易，但到了掏錢買房子那一刻，卻由預算決定一切，理想能否實現完全取決於口袋深度。」

他認為，消費者的選擇與妥協，是決定建商能否存活的關鍵；換言之，真正決定建築業發展現況的是消費者。想把惡質建商趕出市場，首要之務正是消費者拒買，並轉向選購優質建商所蓋的房子，才能遏止劣幣驅逐良幣。

好建商蓋出的房子 真的比較好？

經常在粉絲頁分享第一線觀察的資深房仲林品揚，日前就被客人問及「好建商蓋出的房子，房子真的有比較好嗎？」

對此，林品揚用兩點分析，他認為「品牌印象這件事是日積月累產生的。」之所以能獲得市場好評，肯定是建商做對某些事，讓住戶需求被充份滿足，因此好口碑逐漸擴散。相對地，有些建商可能曾在建築品質或售後服務上有所疏失，落得住戶抱怨，負面評價自然也會外傳。

「時間久了，建商品牌價值逐漸定型，會第一時間影響消費者的觀感及購屋決策。」

至於好建商蓋的房子是否真的比較好，林品揚說明，好建商在設計、規劃、用料乃至於工法，確實會比較要求；「不過，畢竟房子都會有使用年限，建商在交屋後，最終仍得看使用者（住戶/管委會）後續如何維護，我認為這才是最重要的。」

他分享自己過去曾看過好建商的社區，疏於管理，房子老得很快；但也曾看過口碑位列後段班的建商所蓋的社區，管委會很認真營運，儘管屋齡20年，但因盡心維護的緣故，歲月感並不會很重，是會令人嚮往入住的。

林品揚認為這個問題的答案並沒有絕對，「你實際出來看屋感受，這才是最直接的。」