買新建案的痛 近半房價砸在虛坪上

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▲新大樓公設比普遍高,若再扣除陽台等附屬建物,實際主建物約僅佔總坪數的一半。(圖/東森新聞張琬聆攝)

房價包含公設比一直是台灣獨有的房產計價方式,且新建案公設比動輒3成以上,更是讓許多消費者詬病。市調單位統計台北市今年新建案平均公設比35%,已較去年略降0.2個百分比,中止連續3年上升,不過低公設比建案僅4件仍不多,更出現高達50%的建案,簡直「一半買公設、一半買房子」。

根據住展雜誌統計,2021年截至11月15日止,台北市華廈及大樓建案平均公設比為35%,較2020年略降約0.2個百分點,中止連續3年上升。新北市平均公設比則為33.9%,仍年增約0.4個百分點,並連續4年締造歷史新高。

「公設比灌越高的房子越難賣,35%是消費者心理很難過得了的檻。」住展雜誌研發長何世昌表示,新北市建案平均公設比的上升幅度已較緩和,台北市也不增反減,顯示灌虛坪風氣已稍有克制。

公設比增幅得以控制下來的原因,何世昌認為,主因除「雨遮不計坪、不計價」的效應已於前幾年陸續反映完畢外,近年輿論要求改革公設比的聲浪漸長,內政部也擬定改革大體方向,使業界開始自律。另一方面,今年來房價漲幅擴大,普遍達到建商利潤滿足點,無須大舉灌虛坪,估計也是原因之一。

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觀察雙北建案公設比的極端值,台北市低於30%的建案有4個,最低約27%,仍屬屈指可數;新北市同樣寥寥可數,只有6個,最少約28%。至於高逾40%的高公設比建案仍以台北市有22個較多,其中有一個建案更高達50%,堪稱「一半買公設、一半買房子」。

何世昌也直言:「民眾不要抱有『高坪效』的迷思,因為這不可能!」他解釋,以目前平均公設比35%來看,陽台等附屬建物約佔總面積10%,等於主建物僅佔總面積約55%,也就是付出的房價有大約一半都花在虛坪上。

何世昌建議,消費者買房時除了看公設比高低外,也可以從「主建物坪數」換算出實坪價,可比較出哪個建案實坪價更划算。全球居不動產情報室總監陳炳辰也提醒,民眾可留意建案的專用共用資訊,了解大公、小公的細項,且不少社區公設為泳池、電影院等,若非高價宅專人管理,最後常淪為低使用度的情況。