買新建案的痛 近半房價砸在虛坪上

▲新大樓公設比普遍高，若再扣除陽台等附屬建物，實際主建物約僅佔總坪數的一半。（圖／東森新聞張琬聆攝）

房價包含公設比一直是台灣獨有的房產計價方式，且新建案公設比動輒3成以上，更是讓許多消費者詬病。市調單位統計台北市今年新建案平均公設比35%，已較去年略降0.2個百分比，中止連續3年上升，不過低公設比建案僅4件仍不多，更出現高達50%的建案，簡直「一半買公設、一半買房子」。

根據住展雜誌統計，2021年截至11月15日止，台北市華廈及大樓建案平均公設比為35%，較2020年略降約0.2個百分點，中止連續3年上升。新北市平均公設比則為33.9%，仍年增約0.4個百分點，並連續4年締造歷史新高。

「公設比灌越高的房子越難賣，35%是消費者心理很難過得了的檻。」住展雜誌研發長何世昌表示，新北市建案平均公設比的上升幅度已較緩和，台北市也不增反減，顯示灌虛坪風氣已稍有克制。

公設比增幅得以控制下來的原因，何世昌認為，主因除「雨遮不計坪、不計價」的效應已於前幾年陸續反映完畢外，近年輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部也擬定改革大體方向，使業界開始自律。另一方面，今年來房價漲幅擴大，普遍達到建商利潤滿足點，無須大舉灌虛坪，估計也是原因之一。

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觀察雙北建案公設比的極端值，台北市低於30%的建案有4個，最低約27%，仍屬屈指可數；新北市同樣寥寥可數，只有6個，最少約28%。至於高逾40%的高公設比建案仍以台北市有22個較多，其中有一個建案更高達50%，堪稱「一半買公設、一半買房子」。

何世昌也直言：「民眾不要抱有『高坪效』的迷思，因為這不可能！」他解釋，以目前平均公設比35%來看，陽台等附屬建物約佔總面積10%，等於主建物僅佔總面積約55%，也就是付出的房價有大約一半都花在虛坪上。

何世昌建議，消費者買房時除了看公設比高低外，也可以從「主建物坪數」換算出實坪價，可比較出哪個建案實坪價更划算。全球居不動產情報室總監陳炳辰也提醒，民眾可留意建案的專用共用資訊，了解大公、小公的細項，且不少社區公設為泳池、電影院等，若非高價宅專人管理，最後常淪為低使用度的情況。