買房「靠爸族」激增！未成年買房要注意什麼？一文搞懂贈與稅的房產遊戲規則！｜小富翁養成班

本文想告訴你的是：

• 未成年買房有眉角

• 父母資助孩子買房常見方式

• 搞懂贈與稅的遊戲規則

• 給孩子買房的迷思

買房是很多人一生追求的目標，房價高漲的年代，買房「靠爸族」也日益增多，更有父母為了資產規畫、就學方便等考量，為未成年或者還是學生的小孩置產。父母資助孩子買房有哪些方式？未成年買房有哪些法律和稅務問題要注意？弄清楚贈與稅的遊戲規則，才不會踩雷補稅！

根據2024年上半年新增房貸統計，在11萬9954筆新增房貸樣本數中，20～25歲且大學學歷者有1821筆，為2020年來的同期新高，占整體買房貸款者的1.5%。這群「大學生屋主」人數增加了，平均買房總價約1137萬元、平均核貸成數7成5，兩項數據都創近5年新高。專家分析，大學生屋主可能是自己的理財成績優異，或是由富爸媽贊助資產規畫，加上2023年8月底開始新青安上路，都帶動這波年輕屋主竄起。

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父母資助孩子買房常見方式

父母是孩子最堅實的靠山，無論是從家庭資產配置的角度為未成年兒女買房，或是孩子長大自立置產時幫一把，常見的幾種資助購屋形式如下：

• 直接贈與不動產：可立即完成產權移轉，子女可直接擁有房屋。無論房產價值是否達到課徵贈與稅的門檻，都需要辦理贈與稅申報！贈與稅的計算是以不動產的公告現值而非市價，例如一戶市價1000萬元的公寓，公告房地現值可能是200萬，計算贈與稅時以200萬元為計算基礎。過戶時還會產生契稅、土地增值稅、印花稅等費用；若試算後發現公告房地現值已達核課贈與稅的門檻，可透過「分割房屋持分贈與」的方式，逐年轉移產權給孩子。

• 贈與現金買房：相較於直接贈與不動產，操作較為彈性，孩子可自己決定要買在哪裡、辦理貸款等。缺點是若一次給大筆金錢，將面臨贈與稅的問題，有避稅需求者要分批、分年贈與現金。

• 借貸：想避免贈與稅，可以借款方式提供孩子買房資金。用這種方法幫孩子圓夢要有借款文件或協議書，上面明訂借貸金額、還款條件、利率、還款時間等細項，不能只是做做樣子，以免被國稅局認定是「假借貸真贊助」。

• 借名登記：父母出資買房，以借名登記的形式登記在子女名下，可避免贈與稅，但存在法律風險，容易有爭議。借名登記對象必須是成年子女，若是登記在未成年孩子名下，可能會因未成年子女未具備還款能力，而被國稅局視為贈與。

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未成年買房有眉角

由於未成年人無法單獨進行法律行為，買房需要法定代理人（通常是父母或監護人）代為處理相關法律程序，如簽約等相關文件。而依據民法規定，未成年子女的特有財產，通常是由父母共同管理，意即父母是未成年子女財產的法定管理人，包括房地產。

未成年孩子置產，通常會被國稅局認定是父母贈與，核課贈與稅。根據《遺產及贈與稅法》，限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。

如何證明買房的錢是由孩子所支付，而非來自父母一次性贊助贈與，需要將金流資料準備齊全！在簽約買房時，必須確保匯入履約保證帳戶的金流是來自孩子的銀行帳戶，才能證明是孩子出的錢。當然，孩子帳戶裡的錢，多半也是父母經年累月贈與而來，爸媽最好完整保留歷年贈與資金的來源、明細與收付流程，且執行「專款專用」，勿將贈與給孩子的資金轉出使用或轉回爸媽的帳戶，導致金流混亂。

接著，當買房程序跑到繳完土地增值稅，準備將不動產登記案件送入地政事務所前，要向國稅局申請核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」，地政事務所才會受理移轉登記。

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搞懂贈與稅的遊戲規則

將財產無償給予他人，就有可能被政府課徵贈與稅款，媽媽轉一筆現金給兒子、爸爸將房子贈與女兒、姊姊送車給弟弟，這些都屬於贈與行為。

贈與稅的申報與繳付，都是由贈與者、也就是給錢的人負責。目前每年的贈與免稅額為244萬元，換句話說，每人每年贈與他人財產的總額，若不超過244萬元，則不用繳納贈與稅。要注意的是，贈與稅的免稅額是以「贈與者」的年度贈與額來計算，跟受贈人數無關。假設小傑今年給了1個人200萬，他今年的贈與額就是200萬，不用繳贈與稅；但若小傑今年給了3個人各100萬，他今年的總贈與額是300萬，超過免稅額244萬元的部分就需要課稅。

目前贈與稅的公式和稅率級距：

• 244萬以下 → 免稅

• 244萬～2500萬 → 課徵10%

• 超過2500萬～5000萬 → 課徵15%

• 超過5000萬 → 課徵20%

財政部已公告，自 114 年度起，贈與稅10％級距提高311萬元至2811萬元，上限20％的級距擬調高621萬至5621萬元。

114年度起贈與稅的公式和稅率級距：

• 244萬以下 → 免稅

• 244萬～2811萬 → 課徵10%

• 超過2811萬～56210萬 → 課徵15%

• 超過5621萬 → 課徵20%

配偶間贈與，贈與金額不計入贈與總額，但仍需辦理贈與稅申報。而在子女結婚時，父母各自贈與孩子價值在100萬元以下之財物，也可不計入贈與總額課稅。稽徵實務上，子女結婚登記日前後6個月以內的贈與，只要贈與人（爸媽）主張並提供已登記完成結婚之戶籍謄本，都准予認定為子女婚嫁時之贈與。

善用贈與稅免稅額，可以節省不少稅金，不過贈與稅的計算相當複雜，做資產規畫前最好先諮詢專業會計師或稅務人員，才能聰明省稅，申報時也可諮詢專業人員，以確保申報正確。

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贈與、買房的迷思

寫借據不一定能避稅：借貸行為並不是出示借據就沒事，稅務機關會根據子女的還款能力、是否支付利息等細節判斷。如果子女無還款能力，或是長期未還款，可能會被認定這筆錢是贈與而非借貸；若借據沒有載明利息，或利息明顯低於市場行情，也可能被認定為贈與。

以買賣方式過戶房屋給子女：有些家長會以低於市價的價格將手上的房產賣給孩子， 以規避贈與行為，但房屋的交易價格明顯低於市價時，國稅局可能會認定這是「假買賣，真贈與」。

分次贈與避稅要算清楚：分次贈與的確是常見的節稅方式，但並非萬能，有許多細節要注意。分次贈與雖然能分散申報的時間，但並不能規避贈與稅，操作的重點在於「時間」而非「次數」。每年的贈與免稅額是固定的，透過「分年」贈與，才能降低整體的贈與稅負擔。

直接給現金還是過戶房子，到底怎麼做最划算？這取決於多種因素，如房子的持有時間、增值幅度、子女的財務狀況，並視父母的財產狀況、孩子的需求以及稅務規畫而定，富爸媽在做家庭資產規畫時，還是要諮詢專業人士的建議與分析。更重要的是親子間的溝通，了解彼此在資產傳承上的想法，為孩子的未來做打算很重要，爸媽也別委屈了自己的退休生活！

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（核稿編輯：劉凱銘）