負資產令人聞風喪膽 幾招避免無屋住

「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生，當物業最新估價跌穿尚欠銀行的貸款金額，就會出現「負資產」，業主就會是「負資產人士」了。換句話說，如果業主本身是利用高成數按揭／高槓桿借貸，在樓市急速下滑期間，就會較容易淪為「負資產人士」了。舉例來說，買入單位的價格為550萬元，借銀行490萬元，若樓價跌至450萬元，即使賣出單位也不夠還銀行貸款，物業變為負資產。

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本港樓價下跌令負資產宗數急增，金融管理局數據顯示，截至2022年第四季末，負資產住宅按揭貸款宗數按季飆22倍，達到12,164宗，為2005年第一季度以來近18年新高，涉及金額則由去年第三季的30.06億元大增21倍，至662.52億元，創自2003年第四季度的最高水平。今文我們就探討一下負資產有咩影響，以及如何可以避免。

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銀行有機會「Call loan」

負資產的問題是，如果借款人無力供樓，被銀行或金融機構賣樓，都仍要補回欠款差價，否則會繼續被追債，而無力償還或被迫申請破產。

此外，當物業變成負資產，放貸銀行為保障自身利益，亦有機會要求貸款人提早償還按揭貸款，即是「call loan」。Call loan的金額有機會是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可以是整筆按揭款項。一旦業主無法償還call loan的金額，銀行作為物業債權人，就有權收回單位拍賣，亦即是所謂的「銀主盤」。

不過，銀行也不會輕易call loan，首先是因為相關程序涉及大量時間及行政成本，而且業主該筆欠款也容易成為銀行的壞帳；其次，銀行當初批出高成數按揭時，有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險。所以在一般情況下，即使物業成為負資產，銀行也不會立即行動，業主只需要如常準時供款就可以。

「負資產」令業主進退兩難

「負資產」令人聞風喪膽，某程度上是由於釋出了樓價愈跌愈有的負面訊息，導致樓市出現買賣兩閒困局。作為擁有「負資產」的業主，他們也是難有退路，因為要賣樓，並不單止是蝕讓離場那麼簡單，更要補錢補差價，才可以賣樓；更不用說能輕易「轉按」了，也是需要補回差價才可以。

如何避免「負資產」？

想避免跌入「負資產」，最直接就是減低借貸水平。因為樓價只要跌穿借貸額就會變成「負資產」，所以將借貸額降低是其中一個簡單直接方法。尤其是在樓市興旺時發展商為幫買家上車而推出的「高成數按揭」計劃／「呼吸Plan」，不但使物業在樓市大跌時易變成負資產，「低息蜜月期」過後昂貴的利息亦增加業主支出，間接增加他們因財政失預算而斷供的機會。

其次，就是貸款人必須保持良好還款紀錄、準時供款、避免斷供，以防在經濟下滑時，會成為銀行優先call loan的目標。

貸款人也要保持儲蓄的習慣、為自己建立後備資金，萬一遇上經濟不景氣或失業，也能在一段時間內維持供款能力，甚至一旦銀行call loan，貸款人也有財力應付，避過被收回單位的命運。至於金額最好有6個月至1年時間，讓自己可以找工作，甚至可讀一些短期課程轉行謀生。

如果目前手上資金不足，應要想辦法增加現金儲備，因為除了供樓外，萬一失業，一般日常開支大部份仍是要支付的。翻查自己過去3至6個月的收支情況，看看銀行及信用卡帳單以了解錢的去向，從要制定削減支出計劃，儲起足夠的應急錢。

準業主也不能掉以輕心

準業主也要有心理準備物業可能為成為負資產。在決定落訂買樓前，記得先做估價，以防可借金額與預期出入太遠。實際上，正如上文提及，最重要是計好數，因為剛置業有不少支出，好像裝修及買傢具電器等，錢要控制得更緊才好。

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