蝸牛悲歌》建案蓋得起勁,六都新建餘屋5年成長35%「沒有一戶屬於我」

黃天如
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在彈丸之地的台灣,居住正義始終是國人最關切的話題之一。弔詭的是,任憑大環境長期不景氣、年輕人普遍低薪,不少人為了顧及最起碼的生活品質,甚至直接將「買房」 踢出人生目標清單,然各類型建案依舊推陳出新,蓋得一年比一年起勁。根據內政部最新統計,國內5年內新建餘屋多達7萬8063戶,較7年前大幅成長2.5倍;且近80%集中在年輕人口聚集的六都,彷彿時時刻都在提醒他們「新屋何其多,就是沒有一間屬於你!」

「不要開玩笑了,以現在年輕人的平均薪資,若沒有長輩的大力資助,就算要買間中古屋都不容易了,多數人根本不敢奢望能夠入主全新建案。」從南部北漂至台北市工作多年的阿凱(化名)苦笑著說。

20201023-SMG0035-黃天如_E2019年2季國內各縣市新建餘屋分布
20201023-SMG0035-黃天如_E2019年2季國內各縣市新建餘屋分布

確實,依照內政部營建署的定義,建商大量推案但未完售的新建餘屋,只是一般所謂「空屋」(每月平均用電度數在60度以下,即符合所謂低度使用的空屋定義)衍生的原因之一。

統計數據證明,近年國內空屋率始終維持在10至11%左右,若就總量來看,雖全國總計91萬多戶空屋也有63%集中在六都;惟若將縣市空屋率分開比較,六都尤其是台北市空屋率只有約7%,在22縣市中依然敬陪末座,且空著的多半是一般薪水階級難以一親芳澤的新建案。

20201023-SMG0035-黃天如_C各縣市低度使用房屋(空屋)比率
20201023-SMG0035-黃天如_C各縣市低度使用房屋(空屋)比率

貸款比都超過4成 不再只有「台北居」大不易

「台北居大不易」儼然成為台灣人共識,根據內政部不動產資訊平台今年第1季的最新統計,若以購屋銀行貸款率在30%以下為可合理負擔,貸款比率30至40%就顯示購屋者負擔能力略低,若要貸到40至50%便顯示購買能力偏低。而現在國人購買1戶位在首都台北市的房子,無論新舊,平均貸款比率竟高達57%,對照平均家庭年收入,得一家子連續14年不吃不喝才能辦到,實在很慘烈。

那就落戶新北市吧?但統計顯示,目前在新北市購屋者的平均貸款比率也高達48%,對照平均家庭年收入,也得全家一起勒緊褲帶12年才能辦到,比起要在台北市圓一個有殼的夢,也容易不到哪裡去。

20201023-SMG0035-黃天如_D2020年第1季各縣市房價負擔能力指標
20201023-SMG0035-黃天如_D2020年第1季各縣市房價負擔能力指標

新屋蓋個沒完?房仲業者:建商除賣房還有其他效益目標

回到六都新建餘屋戶數逐年快速攀升的話題,不少人感到狐疑,既然以這一代年輕人的平均薪資標準,很難買得起新建案,數據也顯示,新建餘屋確實一年比一年更多,為什麼建商還要拚命蓋個沒完呢?

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,事實的真相是,在台灣新建餘屋戶的多寡,並不能全然反映市場供需,對於建商來說,蓋房子除了希望有人買,還有很多其他的效益目標。例如賣不出去的房子照樣可以用來向銀行貸款,換取更多的現金周轉;更何況國內房屋持有成本偏低,只要建案地段不算太差,平均3年房價就能漲一成,拿來付房屋稅也還有剩。

20201023-SMG0035-黃天如_F近年國內新建待售住宅戶數
20201023-SMG0035-黃天如_F近年國內新建待售住宅戶數

說來說去就是台灣房屋稅,尤其是所謂的「囤房稅」過低的問題嘍?

台灣囤房稅2014年起跑 南韓今年跟進「起步慢、執行嚴」

事實上,早在2014年《房屋稅條例》就修訂通過,針對家戶成員包含本人、配偶及未成年子女合計擁有的第4戶房屋起徵囤房稅;即家戶擁有的3戶以內房屋可被認定為自用住宅,房屋稅率為1.2%;第4戶起房屋稅將提高至1.5至3.6%,法令並授權地方政府,依囤房戶數訂定差別費率。

(延伸閱讀:「擁雙北30戶房卻不租不賣!」嚴格執行囤房稅會是居住正義的解藥嗎?)

對比台灣早有囤房稅,南韓今年7月起也在民意壓力下實施囤房稅,而且是從家戶成員擁有的第3戶房屋就開始起徵,稅率1.2至6%,無論就起徵點或最高費率,顯然都比台灣嚴格。

20201023-SMG0035-黃天如_A各縣市囤房稅實施情況
20201023-SMG0035-黃天如_A各縣市囤房稅實施情況

囤房稅行之有年?全台僅3縣市實施,北市最嚴格

然而,台灣雖號稱已實施了6年的囤房稅,但嚴格說來至今只有台北市、宜蘭縣及連江縣真正依法行政,即針對家戶擁有的第4戶房屋課以高於自用住宅的房屋稅;且依納稅人囤房戶數,訂有「囤得越多,稅率越高」的差別費率。其中,又以台北市的做法最嚴格,市民家戶在全國合計擁有的第4、第5戶房屋的房屋稅為2.4%,第6戶起就適用法定囤房最高費率3.6%。

宜蘭縣及連江縣的做法則相對寬鬆,宜蘭縣家戶擁有的第4、第5戶房屋房屋稅僅1.5%,即只有法定囤房的最低稅率,第6到第10戶房屋稅率也只有2%,要到第11戶起才適用3.6%的稅率;連江縣家戶擁有的第4、第5戶房屋稅率為1.6%,第6戶起增至2%,且此後無論房屋囤得再多,稅率都維持2%。

20201024-六都新建待售住宅曲線圖(內政部營建署提供)
20201024-六都新建待售住宅曲線圖(內政部營建署提供)

六都新建待售住宅曲線圖(內政部營建署提供)

房屋稅是地方稅,在縣市政府無一不希望增加財稅收入的前提下,為何父母官們徒有「寶劍」在手,卻都不肯用呢?囤房稅開徵時任台北市副市長、現任清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚說,理由很簡單,就是「政治壓力」,因此當時他就倡議囤房稅應由中央立法後,由各縣市依一致標準實施。無奈財政部堅持,房屋稅既為地方稅,就應遵循地方自治精神,由各縣市政府因地制宜,也形同就此將燙手山芋丟給了地方。

1755期新新聞封面
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