胡偉良/提前還房貸不划算?看懂銀行手法 一定要好好利用這筆錢

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

無論什麼時候提前還款給銀行,銀行收取的利息都是一樣的利率,利息則會跟著你的本金變化而改變,還沒有償還的本金部分都必須按月支付利息。

1.貸款的主還款方式:等額本金、等額本息

關於銀行貸款,大家普遍的認知是越早還越好,還的利息越少,其實這是錯誤觀念,為了搞清楚這個問題我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的,還款一般分為:等額本息和等額本金。

▼貸款的還款方式,普遍分為本息攤還或本金攤還。(圖/東森新聞資料照,第一建經提供)

(1)等額本金:

是在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息,這樣由於每月的還款本金額固定,而利息越來越少,借款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

(2)等額本息:

把貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中,每個月的還款額是固定的,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

但不論採用上述哪一種還款方式,我們還款的都是分為兩部分,即本金和利息。我們習慣性的認為一開始還的利息多,後期還的利息少,所以提前還款不划算,其實不然,你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。

▼提前還款感覺不划算,其實只是還款方式不同造成的感覺。(圖/東森新聞張琬聆攝)

還款分為本金和利息 沒多收也沒少收

那我們來算一下你還的利息,假如你一共借款A元,年利率為b,第一個月還款的利息為A*b/12,這就是你還的利息,你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。

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那麼為什麼每個月還的利息越來越低,就是因為你上個月還了一部分本金c,你欠銀行的錢為A-c了,這樣你再算下個月利息的時候本金就變成A-c了,本金少了,利息肯定少了。所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多,利息就多了,大家就以為銀行故意高收利息。

▼每月要還的利息,都是扣除已還的本金後計算。(圖/東森新聞張琬聆攝)

(3)提前還款,划不划算?

那麼為什麼都說提前還款不划算呢,其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款,很少有壞賬、爛賬,所以銀行不希望你提前還款,而且明顯的把前期利息設計得多些,讓你形成這種心理效應,減少房貸的提前還款。

2.通貨膨脹款VS.償還貸款

我們再來談一談通貨膨脹的問題,貨幣在不斷的貶值,物價卻在不停的上升,十幾年之後,你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比,更是差很大了,在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的,一定要好好利用,所以在當前的利率水準下,筆者不建議提前還款。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自/《小資族房地產交易勝經》/胡偉良/時報出版

●作者介紹

胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

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