胡偉良/不景氣時代 房貸怎麽揹才划算? 借錢還太快「很不可取」

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

為什麼不建議一次性還貸?

在大多數情況下,我都不建議提前一次性還清房貸,尤其是以減少利息支出為目的一次性還款。因為對於大多數人來說,市面上所有借貸的管道,只有銀行房貸的利息最低,而且可能是大多數人人生中能輕鬆拿到的、利息最低的一筆大額貸款。

與其早早的把房貸還給銀行,不如把錢拿在手裡,盡可能讓錢生錢,讓收益跑贏利息,做到收益最大化,以一個有理財知識的人來說,要找一個年投報率在5%以上的產品其實並不困難,找到適當的好投資機會,8%、10%以上也並不為過,只要積極、認真的去找尋,機會其實還是蠻多的。

對一個具備基本理財能力的人來說,一直按月還貸才是最划算的。

▼與其早早把房貸還給銀行,不如把錢拿在手裡,讓收益跑贏利息。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

等額本息與等額本金 多久還款合適?

如果確實想提前一次性還款,什麼時候還款相對划算呢?

30年的房貸,多少年後一次性還完最划算?

以等額本息(編按:本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數不變)為例,等額本息不超過貸款年限的一半,也就是15年;而等額本金(編按:本金保持相同,利息逐月遞減,月還款數遞減)不超過貸款年限的1/3,也就是10年;在上述時間一次性還款,或許會「相對」划算。

因為如果還款沒有超過1/3或者1/2,亦即在房貸還款期限的前期,這時候提前還款比較合適,但經濟壓力比較大。要注意,如果你過早地提前還款,也許還要繳交違約罰金。

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若在上述時間之後,此時還款已經進入到了後期,按銀行利息的計算方法,如貸款年限過半,就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還完畢,剩下的房貸中絕大多數都是本金,提前還貸的意義不大。

▼過早提前還款,也許還有違約罰金等問題。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

如何選擇貸款方式?

如果想少還利息,可以選擇「等額本金」的還款方式。經過簡單計算,按1.81%的基準利率貸款1000萬元,30年下來,等額本金比等額本息,利息要少244320元(2966840元至2722520元)。但等額本金初期的每月還款,比等額本息方式要多一些(42861元對照36019元),但是如果你的手頭寬裕,倒也無所謂。

如果你的理財能力有限,無法跑贏貸款利率,那就選等額本金,因為你要追求更少的總利息;如果你的理財能力較強,能夠跑贏房貸利率,那就選等額本息,因為你可以追求收益的潛在最大化。

大蕭條來臨 不妨手握現金伺機而動

通常若問我,我的建議多半會是:有錢在手裡,不如放手投資。但卻別急著一次還清。

▼資金寒冬的現在,手握現金才能伺機而動。(圖/pexels

很多人都是這樣的性格:借了別人錢,就想在短時間內還清,這樣的做法其實是不可取的。如果是20年、30年或者40年的還款期,可能通貨膨脹導致資金縮水的幅度是遠遠超過利息的金額。

所以,借了銀行的錢,能借多久就選多久,就算你的資金完全可以一次性把錢都還了,也不要著急。因為這個錢你投資到別的地方去,一定是有收益的。這樣等於你拿著銀行的錢替自己賺錢,多好。

有很多人想不明白這件事,總是單純的想把借的錢趕緊還了,因為自己內心上總覺得欠著錢不好,其實這是不明智的。尤其在資本寒冬的現在,有現金在手,會有機會取得超值的便宜貨,而大大獲利的。

這也是大家常聽說的,在不景氣的時代「現金為王」,但所謂現金為王指的並不是讓現金握在手上、存在銀行,而是要把握機會,去用它買進景氣好的時候買不到的超值資產,這才是現金為王的真正意涵。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自/《小資族房地產交易勝經》/胡偉良/時報出版

●作者介紹

胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

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