股市熱錢成央行新壓力源 ！央行打炒房見效 12月信管鬆綁有難度

股市熱錢成央行新壓力源 ！央行打炒房見效 12月信管鬆綁有難度

【M傳媒房產中心／專題報導】

房市降溫數據說話！9月房貸餘額年增率連12降，創26個月新低，建築貸款更出現近九年首次負成長。專家分析，央行12月理監事會議鬆綁信用管制機率微乎其微。

房市冷卻數據會說話 建築貸款九年首度負成長

最近地產圈最熱門的話題，就是一個「冷」字。根據最新統計，9月房貸餘額年增率不僅「連12降」，更滑落至5.43%，創下26個月以來的新低。更引人注目的是，建築貸款餘額竟出現近九年來的首次負成長，這些數字都是市場冷卻的明確證據。

從業者角度觀察，這組數據堪稱「政策有感」的最佳註解。央行從2020年底以來，發動了七波選擇性信用管制，加上內政部《平均地權條例》修法，以及銀行法第72條之2關於不動產放款上限的規定從助攻變主力，多重手段總算把一路高燒的房市給壓了下來。

央行打房為金融穩定 非為居住正義

數據證實房市確實冷了，那麼問題來了：既然成效卓著，市場也已「降溫」，央行在今年12月的最後一季理監事會議上，是否有可能「高抬貴手」，鬆綁部分選擇性信用管制，為已經奄奄一息的房市注入一點活水？

但恐怕沒有那麼容易。對央行而言，打房的真正目的不在於「打房價」，而是為了「金融穩定」，並非屬於內政部管區的「居住正義」。央行真正擔心的，從來不是房價漲多少，而是「銀行體系對不動產的曝險有多高」。

從近期房市相關數據來看，市場已經趴下，央行用了七波選擇性信用管制，好不容易讓這台「房市列車」降速，但央行真正擔心的，是這台列車的「總重量」還是太重，一旦出軌，整個金融軌道都會跟著陪葬。

股市熱錢成央行新壓力源

然而，讓央行12月不敢輕舉妄動的最大理由，恐怕不是來自房地產本身，而是熱呼呼的股市。當房市冷颼颼，台股卻「熱得發燙」，屢創新高。這背後代表的是市場上那股無處可去的「熱錢」有多麼龐大，這才是央行真正的壓力源。

央行的職責是管「錢」。當市場上的錢太多，這些錢就會像沒有容器的水，四處流竄，尋找任何可以停泊且具增值潛力的標的。過去，房市因為政策嚴管，加上台灣站在全球趨勢的浪頭上，這股水流自然而然導向了股市，但房地產作為「保值」、「抗通膨」的傳統避風港地位，從未改變。

賣厝阿明：政策調整回歸居住本質

賣厝阿明分析，這波房地產金融政策調控，主要是因房價漲幅主要來自人為炒作，讓購屋人所得與房價嚴重脫鉆，導致民怨攀升。在各地方公辦社宅政策真實實施後，住宅供給量將逐漸達到平衡狀態，除了房價將逐步調整至合理區間，買房與租房都將成為居住合理選擇，民眾居住權也將落實。

另一個值得關注的時間點是新青安貸款結束後是否會有後續接替方案。賣厝阿明認為，即使有接替方案，相關措施只會更優惠純自住買方。他建議買方在購屋時必須審慎確認自身能力與需求，避免過度擴張信用。

對購屋者來說，這些數據背後到底意味著什麼？

房貸增幅趨緩、市場前景看淡，代表銀行鑑價與放款會更趨保守。這意味著買方的資金槓桿會被鎖得更緊，市場將持續由自用剛需主導。

而建築貸款轉負，則是一個中長期的警訊。它代表未來幾年的新供給量可能會顯著減少。當下的「冷」，可能正在醞釀2、3年後的「缺」。到時候市場會怎麼走，充滿不確定性。

在非景氣循環的高點，有幾個時機點值得購屋者留意：

首先是建商讓利出清的時機，再來是政策轉向的初期，以及市場過度悲觀的階段。但無論如何，回歸自身需求與財務能力才是根本。

賣厝阿明強調

「居住正義的真正實現，是讓每個人都能找到適合自己的居住方式」，無論是購屋還是租房，都應該是出自個人選擇，而非被迫的決定。隨著政策逐步引導市場回歸正常，台灣的居住環境可望更加健全發展。