聰明借錢~~讓銀行當靠山!

·財經專欄作家

文:歐陽姚

央行提「限40年房貸」措施打炒房,市場立刻吵翻天;後經央行解釋不限首貸族,才稍稍平息爭議。

不過,取而代之的是「40年房貸」利息,比起20年房貸利息整整多出一倍,是否值得的問題?

有2個問題可以先行考慮:

  1. 利率是否持續在低利率環境下

  2. 資金有沒有更好的去處

1.利率持續在低利率環境下

銀行主管提醒,若申貸20年期,金額為1,600萬元,年息為1.6%,每月付出近7.8萬元的本息,將貸款期限延長至40年,每月負擔金額降至約4.5萬元,負擔立刻減輕許多,讓很多原本買不起房的人,可以負擔得起房貸,進而成為有產階級。

2000年起,一位房地產投資人,就運用「低利」以及「前四年還息不還本」的方式,開始操作房地產。

他的投資標的都是位於台北市,初期以自有資金500萬,加上貸款1,000萬開始買房,當時利率1.5%,每月只需支付12,500元利息,比房租還便宜。

4年之後,他將貸款轉換到另一家銀行,同樣採取「前四年還息不還本」模式操作。

期間遇上房價上漲,便將房產出售,一共賣出二次房產,一次獲利200多萬,另一次獲利高達500萬。

20年間,獲利700萬,而期間總利息支付了300萬(12,500*12月*20年)。

700萬-300萬=400萬,獲利400萬;但投資人自己居住了20年,省去了房租錢,若加計房租租金;獲利應該超過400萬。

這位投資人之所以操作成功,1是低利率、2還息不還本。

同樣條件,若是利率3%,每月單單利息就要償還2.5萬,20年利息就要600萬(25,000*12月*20年),萬一銀行不願承接「只還息不還本」,本利攤還又無法支付時,可能就會被迫賣房,縮減了獲利,甚至產生虧損。

1000萬貸款 不同利息償還金額

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2.資金有沒有更好的去處!

至於,多付利息划不划算,則是看你的資金運用得當與否!

依上述條件,若申貸20年期,利息總額270.1萬元,若改用40年貸款,總利息暴增至566.1萬元,得多付296.6萬利息。

如果借款利率控制在3%以下,然後將資金放在一個5~6%的標的,如此就會產生3%左右的「套利」空間,等於免費借到一筆資金給你投資。

舉例:原本1,600萬房貸,20年償還,每月要支付7.8萬元的本息,延長至40年則每月房貸金額降至約4.5萬元,二者差了3.3萬。

就可以利用3.3萬元,買一個壽險、年金險…保單,一是、增加了人生保障,二是、只要利率高於1.6%(房貸利率),就有機會進行套利。

當個聰明借錢人!

很多人怕借錢,感覺一直有負債不好。

但是看看一般企業,很少有不向金融機構融資的,有些信用條件好的公司,譬如台積電…甚至還會自行發債,藉以籌資來發展事業。

房貸借款是「時間最長、利率最低、額度最大」的一種融資管道。只要運用得宜,不過度擴張,有機會不妨好好把握!