老手賣地雜支全灌總價！他「賣清實拿」少算1項 慘被國稅局追討500萬稅額

【文／李寧】買賣不動產交易會衍生出許多費用跟稅賦等，不少地主或屋主為了想「實拿」心中的價格，進而將這些雜支「灌水」進賣價中，或跟買家約定好哪些費用由買家負擔；不過，若沒注意其中細節，恐怕因失策反而造成獲利回吐。

契稅、規費、仲介費… 不動產買賣雜支多如牛毛

據悉，不動產買賣應納的稅賦多如牛毛，房地出售有契稅、交易所得稅、土地增值稅、仲介費、規費、印花稅、代書費等多項費用。

不少賣方多能希望出售過程中，能夠概算實際拿到的價金，所以要求賣清後能實得多少錢，採用「實拿制」，才衍生所謂的「賣清價格」。

對此，正業地政士事務所所長鄭文在就提醒，賣房相關費用相當多，若要採實拿制，務必切記買賣雙方都要講清楚、寫明白，一旦一項少算，恐怕會大大抵銷獲利空間。

尤其像是《土地稅法》、《所得稅法》等稅賦，皆明確規定賣方是納稅義務人，鄭文在直言，如果沒「喬」好，可能就是數百萬，甚至數千萬元的糾葛 。

專家揭他「犯2事」房地合一稅暴增

關於「賣清實拿」卻不慎跌跤是否有實際案例？對此，鄭文在表示近期就有一案例，一名地主透過仲介出售一筆受贈與取得的土地。據悉，該民眾精算衍生費用後，決定採「賣清實拿」方式，自行先把增值稅、仲介費、、中人費（中間牽線人利潤）等費用，通通灌入買賣總價，一共要價4千多萬。

由於該土地位於黃金地段，屬於未來區段徵收的範圍內，因此有許多買家爭相開價，而這位地主也從眾多買家中，選中一位口碑穩健的買方歡喜成交，完成土地買賣簽約手續。

然而，經手過多筆土地買賣的他，萬萬沒想到竟有一筆近500萬元的房地合一稅要繳納。

身經百戰的地主為何會誤踩高額稅負地雷？鄭文在說明，原來是這筆土地登記完成，辦理點交時，才發現這筆是「2016年房地合一稅上路以後取得」，且是贈與取得，換算出售後，房地合一稅高達近500萬元，加上回頭檢視買賣契約書內容，也未提到房地合一稅必須由買方繳納，該地主只能無奈自己吞下。

立法院在2015年6月5日三讀通過房地合一稅於2016年1月1日上路；修正案通過後，房地合一稅以持有房地時間的長短採差別稅率，「持有一年以下出售課稅稅率45%；持有一年以上二年以下稅率35%；持有超過二年至十年以下為20%；持有逾十年為15%。」

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鄭文在提醒，稅法都有相關的納稅義務人，當爭議發生時，如有欠稅的情事，可能產生罰鍰，甚至移送行政法院強制執行，因此出售不動產前務必多方考慮清楚，以防最終落得空歡喜一場。