老公想「預告登記」妻名下房！專家揭恐怖案例：這要求比婚前協議狠100倍

【文／李寧】婚前購買的房子，在法定財產制的規則下屬於「婚前財產」，不會納入婚姻財產制的計算；倘若結婚後的另一半想要求辦理「預告登記」，真的要乖乖照辦嗎？對此，有專家直言「千萬別輕易這麼做」，這張紙在業內被稱為「婚姻原子彈」，專家表示，預告登記的「甜蜜陷阱」根本是糖衣毒藥，並分享曾見過有人簽下後的血淋淋實際案例。

房產專家「賣厝阿明」日前在「賣厝阿明 知識+」粉絲頁分享近期接到民眾求助，一名人妻向他說明，自己名下房子被先生要求辦理「預告登記」，理由是「給個安全感」，但這麼做真的妥當嗎？

預告登記＝婚姻中的「甜蜜陷阱」

聽完這名太太的闡述，「賣厝阿明」直言，「預告登記的『甜蜜陷阱』根本是糖衣毒藥！這張紙可比婚前協議狠100倍！」

他指出，當房產被預告登記，就像在房子裝上遙控炸彈，哪天夫妻吵架其中一方想賣房紓困，「抱歉，得先求他按下『同意鍵』」，事情並非想像中簡單，「賣厝阿明」以實際案例說明：

“曾經有一太太因癌症緣故急需資金治療，但前夫卻要索討到一半房價才肯塗銷登記，最終還是透過訴訟才強制塗銷，但房子早已被法拍⋯⋯”

另一案例為：

“先生辦理預告登記後「故意不辦繼承」，等太太過世後，子女才發現母親的房產被「凍結」，這時就得先找到「消失的繼父」，最後往往被迫高價和解。「賣厝阿明」將其稱之為最陰險的「繼承陷阱」”

「賣厝阿明」揭露關鍵真相，預告登記在法律上稱為「限制請求權」，實務上根本是「婚姻核彈發射鈕」。

「預告登記」是什麼？

至於「預告登記」是什麼，所謂的「預告登記」，指的是向地政事務所申請「限制登記名義人處分其土地建物權利之登記」，可限制所有權人房屋移轉或設定抵押權，當所有權人有意變賣房屋或向銀行貸款，需經過預告登記的請求權人同意。

當預告登記完成後，這間房子的所有權人無論是進行買賣、過戶、轉讓、贈與、抵押貸款之前，都得取得「預告登記請求權人」的同意，否則無法處分。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，「預告登記」早期常見於向地下錢莊借錢，地下錢莊除設定抵押權外，還會要求預告登記，避免債務人增加新的債務，影響債權的請求，也常見在贈與房屋給小孩，以及共同出租買房，都是為了避免另一方隨意出售房屋。

不過預告登記也非萬能，無法抵抗法院強制執行效力，也不能對抗土地法34條之一的多數決，預告登記都會被塗銷，陳俊宏建議，通常建議預告登記要設定年限，如20年、30年，沒有定期限的預告登記，就沒有中止這件事情，即便是經歷過繼承，預告登記也不會消失。

針對坊間流傳有關預告登記的自保絕招，「賣厝阿明」認為不一定有用，舉例來說，有些夫妻認為「簽協議書約定離婚後能自動失效」，離婚後不須本人簽核；但實際上，地政事務所並不理會這種私人協議，最終還是要由本人塗銷；另一種認知誤區是預告登記能「設定2至3年有效期」，實際上依法沒有期限，「辦理後就是一輩子的事情。」

保住房產「自保3招」

「賣厝阿明」表示，如果想要保住自己名下的房產，有3招提供參考：

1.改辦「抵押權設定」並公證還款條款

2.直接做「夫妻分別財產制」登記

3.用「信託登記」取代預告登記

他強調，預告登記是「婚姻最後手段」，如同把結婚證書換成賣身契，倘若真的非辦不可，「賣厝阿明」提醒，務必同步做「預告登記同意書公證」並設定違約罰則，以保障自己的權益。