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美30年房貸恐突破7% 美銀：Fed得擊潰購屋需求
MoneyDJ新聞 2022-09-27 10:59:06 記者 郭妍希 報導
美國銀行全球研究(BofA Global)警告，美國房市陷入短缺、再加上聯準會(Fed)升息抗通膨，可能讓30年期房貸利率突破7%、創20年新高紀錄。
MarketWatch、Fortune 26日報導，BofA Global證券化產品策略團隊總監Chris Flanagan發表研究報告指出，雖然Fed不是導致美國房屋短缺的罪魁禍首，但積極升息的行動卻導致債券殖利率及房貸利率衝高。這讓購屋者購買力崩潰，還推升屋主等值租金(OER、owner`s equivalent rent，即房屋所有權人需收取多少租金才能跟房貸、租稅等費用打平)。
報告指出，8月的OER年增率觸及8.9%，而空租率僅5.6%、創1984年以來新低。由於居住成本對消費者物價指數(CPI)的佔比超過30%，OER攀升、讓Fed面臨的通膨問題更加棘手。
有鑑於房市短缺不是短期之內就能解決的問題，美銀團隊直指，Fed很可能得設法「擊潰需求，這代表擊潰就業市場」以便控制住通膨。
值得注意的是，Mortgage News Daily統計顯示，美國30年期固定房貸利率已於本週一(26日)躍升至6.87%、創2002年以來新高。根據房地美(Freddie Mac)資料，該項利率前次是在2002年初突破7%。
房貸利率高漲讓許多借款人喪失申請房貸資格，也讓部分買家直接被擠出場外。今(2022)年1月，以3.2%利率申請50萬美元30年期房貸的民眾，每個月需支付2,162美元的本金和利息；若以如今6.8%的房貸利率計算，每月支付金額將膨脹至3,260美元。
目前奧斯汀(Austin)、博伊西(Boise)、拉斯維加斯(Las Vegas)等房市泡沫化的都市已開始出現房價下跌的現象，但跌價趨勢尚未蔓延至全美。Zillow統計顯示，5~8月期間，全美只有117個市場的房價鬆動，仍有500多個市場房價持平甚至續漲。
Fed主席鮑爾(Jerome Powell)甫於9月21日聯邦公開市場委員會(FOMC)結束貨幣政策會議後表示，房市很可能得經歷一個艱難的修正階段(difficult correction)，才能改善供需平衡。鮑爾當時並說，長期而言，供需平衡必須改善，房價才能以合理速度上漲至合理價位，人們也能再次負擔得起房屋。
FOMC 21日決定升息三碼，將聯邦基金利率調高至3.00~3.25%。FOMC最新釋出的「利率預期點狀圖」(dot plot，是依據每一位FOMC成員對聯邦基金利率的預測所繪製的點狀圖)，預測今(2022)年底聯邦基金利率將上調至4.4%，最終於2023年調高至4.60% (即所謂的終點利率)。這明顯高於6月當時預測的3.4%、3.8%。根據Fed預測，降息最快要等到2024年。
(圖片來源：iStock)
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資料來源-MoneyDJ理財網
